Под Гатчиной дают старт новому городу, и сразу - на 10 тысяч человек. Всё благодаря человеку-банкроту. Ему действительно надо продать подороже совхозную землю.

В среду, 26 августа, жители посёлка Новый Свет, что в 4 километрах от Гатчины, на публичных слушаниях выскажутся, насколько им нужно появление в перспективе 10 тысяч новых соседей. Сегодня там зарегистрировано 8132 человека, а изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), как минимум, позволят увеличить это количество вдвое.

Судя по документации, выложенной в открытом доступе,  новые ПЗЗ предполагают перевод части территории населённого пункта из зоны сельскохозяйственного назначения в Ж-3 — зону застройки среднеэтажными жилыми домами. В переводе на жизнь, это дома высотой в пять-восемь этажей.

Самым крупным куском на новой градостроительной карте Новосветского сельского поселения является участок в 74 га, принадлежит ЗАО "Гатчинский комбикормовый завод" (ГККЗ).

Мы рассказывали, что ГККЗ получил бывшие земли совхоза "Новый свет" в масштабе 1435 Га в 2012 году, приобретя их по цене, близкой к минимальной. Успех тогда был закреплён в суде, что не давало возможности в дальнейшем оспорить стоимость покупки — 92 миллиона за всё. В 2016 году ГККЗ инициировал создание мега-проекта строительства нового города, позже наречённого Apple-City. С тех пор дело с мёртвой точки особо не сдвинулось, и можно считать перевод 74 Га земли в новую категорию серьёзным прорывом.

По состоянию на сегодня у совладельца и генерального директора "Гатчинского комбикормового завода" Николая Чистякова есть дела поважнее, чем зодчество. Банк "Дом.рф" предъявил ему иск о банкротстве на миллиард рублей. На аналогичную сумму пару лет назад были претензии и со стороны Сбербанка. В долгах увяз и его сын, руководивший семейным активом — птицефабрикой "Ударник".

Понятно, что миллиардные дыры в бизнесе как раз и предполагают значимость увеличения стоимости активов. Хоть у ГККЗ был опыт строительства двух жилых комплексов в Гатчине, вряд ли сейчас время, когда компания будет развивать девелоперское направление. Процесс распродажи земли же стартовал два года назад, с молотка ушло 156 Га. Притом, тогда же часть наделов общей площадью 287 Га была заложена в Сбербанке. Единственная возможность повысить ценность оставшихся кусков — превратить их из ничего не стоящих сельскохозяйственных в те, что годятся под жильё.

Если обратиться к истории вопроса, выяснится, что в январе 2020 года уже были внесены изменения в генеральный план Новосветского сельского поселения. Помимо прочего, в границы населённого пункта были включены земли, принадлежащие ГККЗ. По факту это означает, что власти разрешили в будущем на этой территории не только сажать капусту, но и запустили процесс перевода земли в другие категории. Грубо говоря, без этого первого шага у собственника нет возможности даже мечтать о превращении её в золото.

Если посчитать очень грубо, до внесения изменений в генплан стоимость территории под сельхозку площадью 74,2 Га была не больше 22,4 млн рублей. Тот же кусок, но под жилую застройку, уйдёт не дешевле, чем 222 млн рублей. Заметим, обошлась колхозная земля не дороже, чем 64 тысячи за Га, то есть, тот же кусок изначально стоил 4,8 млн рублей. Итого выгода — 98%.

На карте можно заметить ещё и надел площадью 18,2 Га, он тоже принадлежит ГККЗ и включён в границы населённых пунктов согласно свежему генеральном плану, но остаётся сельхозкой. Также есть совместная собственность ГККЗ и ООО "Яр-Экспресс Агро" - их 131 Га пока превращаются в рекреацию.

В принципе, та земля, что сейчас отойдет под среднеэтажную зону застройки, изначально в этом статусе фигурировала и в Apple-City. Как замечают собеседники 47news, Николай Чистяков пытался внести изменения в генеральный план уже давно. Но повезло ему только недавно. Причём, удача совпала со сменой власти в районе, ведь после выборов главой администрации стала Людмила Нещадим. Это уже второй за полгода проект, который до неё был заморожен, а при ней получил право на жизнь. Нещадим не снимает трубку на журналистов 47news.

Вице-губернатор по строительству Михаил Москвин согласился с примерной оценкой того, что на площади 74 Га можно ждать квартир примерно на десять тысяч человек. Правда, он уверен, что пока в этой локации нет такого спроса.

- От территориального планирования до воплощения в жизнь обычно проходит много времени. Так что принятие генплана или ПЗЗ не означает, что там всё мигом застроят, - говорит он.

По оценке чиновника выходит, что правительство, наоборот, было обрадовалось появлению в этой местности нового мини-города. По крайней мере, так строительные потоки переместились бы из Всеволожского района, и можно было бы предотвратить появление новых муравейников.

"Там строить уже не нужно, и по логике самые удачные места, где могут появляться новые квадратные метры — это как раз Гатчина и посёлки возле неё, к примеру, Верево и Новый Свет. Сегодня строить можно только по проектному финансированию, так что обманутых дольщиков не будет. Градкодекс обязывает застройщиков обеспечивать дома инженерной инфраструктурой. Правда, про дороги там особо не сказано, но пока там что-то появится, трассы уже и так будут", - уверен он.

Напоминать о том, что в Кудрово-Мурино начиналось примерно с этого же — пара дальновидных людей купили землю подешевле и продали её вовремя подороже, автор не стал.

Заметим, обсуждая перспективу появления в центре Гатчины жилого комплекса на 1056 человек, местные жители долго возмущались, предрекая стояние в пробках, отсутствие мест в школе и детских садах. Понятно, что новые десять тысяч человек, пусть и под Гатчиной, вряд ли будут восприняты спокойно. Впрочем, по мнению Москвина, даже сейчас до Нового Света легко можно добраться автомобилистам. В будущем же следует организовать удобную электричку.

Конечно, в отличие от рассуждений Михаила Москвина, точка зрения, которую выскажут люди на публичных слушаниях, ни на что не повлияет. Российское законодательство предполагает только уведомление общества о подобных проектах. Может, оно и к лучшему. Иначе на картах вообще не появлялось бы новых городов.

Юлия Гильмшина,
47news