Застройщики решили, что лучше и не начинать возведение трети от намеченных домов в Ленобласти. У людей настолько нет денег, что продаётся лишь каждая четвёртая квартира. Теперь вопрос, скоро ли демпинг.
Аналитика единой информационной системы жилищного строительства корпорации "Дом.рф" показала, что застройщики Ленинградской области решили не открывать продажи 35% от строящихся квадратных метров. Физически речь об 1 млн 479 тысячах квадратов. Данные показывают, как критично обстоят дела на рынке недвижимости.
Как заметил в беседе с 47news вице-губернатор по строительству Евгений Барановский, в статистику попали девелоперы, которые уже получили разрешение на строительство и известили Госстройнадзор о начале работ.
- Застройщики планируют свою жизнь на несколько лет вперёд. И сегодня тенденция такова, что спрос не может поглотить всё предложение. Причём, разрешения на строительства у нас выданы вплоть до 2030 года. Получается, чтобы не обрушить рынок, не выводят объекты в стройку, - прокомментировал он.
Судя по отчётам, всего в регионе в 2025 году строится 4 млн 196 тысяч квадратов жилья. Из них продано 24%, это 1 млн 21 тысяч квадратных метров. Две трети, 40% или 1 млн 697 тысяч квадратных метров, не распродано.
printscreen сайта наш.дом.рф
В целом, как считает Барановский, это вполне нормальная практика, когда застройщики получают разрешительную документацию и не выводят объекты на рынок.
- Это лучше, чем всё будет строиться, но не продаваться, - сказал чиновник.
- Не было бы в таком случае, наоборот, лучше, если будет большое предложение и как итог – снижение цен? – переспросил 47news.
- Нет, это не было бы лучше. Была бы максимальная затоварка. И процент продаж был бы ещё ниже. Например, взять проект ЛСР "Ржевский парк", сознательно же не выводят всё, а постепенно строят, продают. Если застройщики всё выведут, у них не купят, что они будут делать, когда надо будет вводить жильё по эскроу, а дома не проданы? Это огромная финансовая нагрузка, ведь кредиты ж сразу надо отдавать, - пояснил он.
Причины происходящего очевидны. Из-за высоких ипотечных ставок существенно снизился спрос на покупку недвижимости. В свою очередь, девелоперы также зависят от процентов по кредитам, ведь на строительство деньги берутся в банках под процент. И если к моменту ввода в эксплуатацию жилого комплекса квартиры не будут распроданы, отдавать будет нечего. С учетом того, что данные по продажам говорят о менее чем четверти распроданных квартир, очевидно, что гораздо дешевле не начинать строительство, чем оказаться в ситуации с миллиардными долгами.
В начале года РБК со ссылкой на цифровую систему анализа рынка новостроек BnMAP сообщал, что такой же тренд наблюдался и в прошлом году. Так, в 2024 году было выдано 71 первичное РНС на новые проекты, из них на строительство и реализацию вышло 27% (19 проектов), на строительство - 31% (22 проекта). Общая площадь проектов с РНС, по которым есть движение (строительство и выход на старт или только строительство) в Ленобласти составляла 499,5 тысячи квадратных метров.
Генеральный директор строительной компании "Евроинвест" Станислав Данелян подтвердил 47news, что на практике в строительном секторе дела обстоят именно так, как в аналитике. Судя по отчёту, сейчас не открыты продажи 33% квадратных метров, когда-то запланированных на бумаге. Замети, два года назад в этот же период времени было распродано 67% от запланированных квартир.
- Спрос на недвижимость падает, это всем очевидно. Сначала у нас были одни планы, теперь другие, поэтому дома и не выводим на этапы продажи и строительства. Сегодня выгоднее занять выжидательную позицию, - прокомментировал он.
По словам девелопера, выходом из положения является предоставление покупателям рассрочки, но это не влияет на финансовую наполняемость проектов: "Ипотека – это 100% поступивших денег за квартиру. В случае с рассрочкой выходит, что квартиру продал, а денег сегодня на её строительство нет, и их надо занимать. А брать под условие "ключевая ставка плюс 7% сверху – это слишком тяжело. Когда хотя бы 80% рынка снова будет продаваться по ипотеке, всё начнёт налаживаться".
Гендиректор и совладелец компании Setl Group Илья Еременко отметил, что в перспективе объекты будут реже выходить в продажу. Впрочем, сегодня в его компании дела идут объективно хорошо – 54% жилья уже продано, а не выведено на рынок только 10%.
- У нас есть планирование, мы по нему идём. Но любой застройщик всегда корректирует планы, если это необходимо. Надеемся, что ипотечная ставка снизится. Фиксируем, что себестоимость строительства растёт даже выше, чем поднимаются рыночные цены, - рассказал он.
Впрочем, на очевидный вопрос, не хотят ли они снизить цены, оба собеседника ответили отрицательно.
- Демпингом заниматься нельзя, в таком случае даже банки не согласуют финансовую модель, ведь увидят, что продажи идут совсем не по той цене, по которой компания затем будет способна отдать кредит, - считает Станислав Данелян.
- Никакого демпинга не будет. Просто объекты будут реже выходить на рынок. Оснований снижать цены нет, иначе в итоге мы получим ситуацию нестабильности, когда кто-то не будет справляться, и дома не будут достраиваться. Такую ситуацию мы уже проходили такое больше никому не нужно, - полагает Илья Еременко.
Также добавим, собеседники не оспаривают другой логичный вывод. Чем меньше будет проектов, тем меньше задействованных в экономике рабочих рук. Напомним, на прошлой неделе проблему зафиксировал Владимир Путин. Глава государства отметил прямую связь между сокращением доступности жилья и снижением темпов вывода новых проектов на рынок.