Раскрыта тайна, почему правительство Ленобласти прячет договор на кредит от банка "Россия". Людям не стоит знать, сколько сотен миллионов государство вложило в долевое строительство. Тем более, есть ещё и миллиард, замороженный из-за протестной активности в ущерб ипотечной.
Власти Ленинградской области нашли способ помочь гражданам, отчаявшимся дождаться ключей от купленных квартир. Но он настолько редкий, что его тщательно скрывают. Иначе выстроится очередь.
Речь идёт о дольщиках ЖК "Силы природы" в Мурино Всеволожского района. Мы неоднократно рассказывали, что число покупателей первой очереди, не получивших недвижимость с 2014 года, варьируется от 2350 до 3114 человек. Они вложили примерно 4,5 миллиарда рублей и часто выходили на акции протеста.
Изначально предполагалось, что объектом займётся "Балтинвестбанк", но в середине этого лета кредитная организация отказалась от него. Правительство Ленобласти в лице вице-губернаторов по финансам Романа Маркова и по строительству Михаила Москвина анонсировало вступление в дело АО "АБ "Россия". Официально говорилось, что банк предоставит кредит в размере 950 миллионов рублей, а заёмщиком и оператором строительства станет государственное предприятие - "Ленинградской областное агентство ипотечного жилищного кредитования" (АИЖК), единственным владельцем которого является комитет по управлению госимуществом (КУГИ).
Заявлялось, что одним из условий предоставления денег стало банкротство застройщика. Формально, их два - ЖСК "Муринское-1" и ООО "Романтика". Девелоперы неоднократно выступали в СМИ, сомневаясь как в наличии таких кондиций, так и самого договора. В действиях чиновников видели сговор и превышение служебных полномочий, действия АИЖК по банкротству называли маниакальными.
Редакции 47news всё же удалось ознакомиться с кредитным договором. Даже беглый анализ файла на 17 страниц даёт ответ на вопрос, отчего к нему относятся чуть ли не как к государственной тайне.
Заёмщиком является АИЖК, а предметом контракта - заём в размере 950 миллионов. Выдаётся он до 1 сентября 2020 года под ставку 12% годовых. Если брать по-максимуму, за пользование придётся отдать 342 миллиона рублей. Сразу скажем, что документ подписан сторонами 1 сентября 2017 года.
Застройщиков мы огорчим. Одним из двенадцати условий пакта действительно является "предоставление документов, подтверждающих завершение процедуры банкротства в отношении ЖСК "Муринское-1" и ООО "Романтика". Иначе в сторону АИЖК не уйдёт ни один транш. Есть и логичные пункты о "передаче земельных участков и объектов, незавершённых строительством", "предоставлении утверждённого реестра имущественных требований", "предоставлении исходно-разрешительной и проектно-сметной документации по проекту".
Любопытным, но также очевидным, является строка о наличии государственной гарантии Ленинградской области на всю сумму в 950 миллионов рублей. Причём, "срок его действия должен на 30 календарных дней превышать срок действия кредитного договора".
Стоит даже признать, что АИЖК, не разглашая все эти данные, действовало в своём праве. В разделе "Прочие условия" сказано: "Любая информация, касающаяся условий договора, бухгалтерских и финансовых документов заёмщика является конфиденциальной. Стороны обязуются не разглашать её, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством, либо при письменном согласии другой стороны".
Но вот понять, откуда столь страстное желание повесить на рядовую, казалось бы, сделку, гриф Top secret, можно, если обратить внимание на обстоятельство 2.3.3. Оно гласит, что банк выдаст кредит только при "подтверждении вложения денежных средств заёмщиком в проект в объёме не менее 200 миллионов рублей".
Упоминания об этом условии не было ни в одной официальной публикации, идущей из строительного блока регионального правительства. Обнародование же этого факта открывает новую для российского рынка схему, когда решением проблем частного жилого комплекса занимается государство за счёт бюджетных средств. То есть тех, что мы отчисляем в виде прямых и косвенных налогов.
По данным 47news, на одном из совещаний в сентябре этого года говорилось, что эти средства уйдут на следующие мероприятия: 74 миллиона — на проектирование второй очереди и инженерных сетей; 30 миллионов — на строительно-монтажные работы подготовительного периода; 20,5 миллионов рублей — на охрану объекта в течение первого года; 20 — на корректировку проектной документации первой очереди. Ещё 10 пойдут на сопровождение дела о банкротстве, 2,5 — на технический аудит, 9,6 — на непредвиденные расходы.
На управление проектом в течение первого года отведено 10,1 миллиона рублей. Предполагается, что после банкротства управляющим станет Даниил Федичев, директор недавно созданной "Дирекции комплексного освоения территории".
Согласно одному из бизнес-планов, в дальнейшем процесс строительства и погашения кредита будет финансироваться из средств от продажи квартир и коммерческих площадей. Сразу заметим, что подсчитать выгоду можно лишь приблизительно. Ранее, опираясь на мнение эксперта в отрасли, мы писали, что чистая прибыль от продажи квартир в которой может достигать 800 миллионов рублей. В ЖСК "Мурино-1" и вовсе утверждают, что для достройки первой нужно 550, а не 950 миллионов рублей.
Вкладываться в строительство АИЖК сможет только после того, как завершатся все судебные процедуры по банкротству застройщиков. Во время кулуарных переговоров агентство называет 200 государственных миллионов исключительно "своими".
Кстати, если у кого-то возникнет вопрос, откуда такие деньги оказались на счету АИЖК, то задавать его стоит по линии ЗакСа Ленобласти. В минувшую пятницу они объясняли журналисту 47news, что дольщиков в регионе настолько много, что и спасать всех не стоит начинать. А вот в среду, 25 октября, приняли поправки к бюджету на 2017 год. Согласно одной из них, уставной капитал АИЖК как раз увеличился на 200 миллионов рублей. Ни у кого из 50 народных избранников и вопроса не возникло, куда они пойдут.
Справедливости ради скажем, что разобраться в уставных хитросплетениях АИЖК тяжело. В пояснительной записке к бюджету уточняется, что деньги пойдут на "развитие ипотечного кредитования и увеличение объёмов выдаваемых займов на приобретение жилья". Помимо этого, существует и объяснение директора АИЖК Евгения Рафалёнка, который, отвечая на запрос первого зампреда КУГИ Олега Зинченко, рассказывает о планах выдать займы 300 семей на общую сумму 450 миллионов рублей. С учётом того, что ипотечная активность граждан подросла, а в предыдущие годы агентство поиздержалось, и нужны деньги.
Нюанс в том, что чуть ранее вице-губернатор по строительству Михаил Москвин готовил обращение на имя губернатора Александра Дрозденко как раз об этом же. По словам собеседников в его секретариате, он тоже собирался просить главу региона "рассмотреть возможность направления средств бюджета в сумме 200 миллионов рублей в уставный капитал АИЖК в текущем 2017 году". Мотивировал как раз необходимостью завершить строительство ЖК "Силы природы", "с учётом широкого общественного резонанса, вызванного протестными акциями". А также тем, что одним из требований банка "Россия" по кредитному договору является подтверждение вложения АИЖК в проект средств.
47news доподлинно неизвестно, рассматривалось ли губернатором письмо Москвина. Так или иначе, казна перечислила требуемое. Кстати, с момента подписания договора изменён состав наблюдательного совета АИЖК. В него вошёл как сам Москвин, так и председатель комитета по строительству Виталий Жданов, и его первый зам Сергей Шалыгин, а также два специалиста комстроя Ирина Максимова и Лиана Кумышева.
47news попытался дозвониться до директор АИЖК Евгения Рафалёнка. От него мы хотели услышать, собирается ли АИЖК помогать и другим недостроенным объектам Ленобласти, брало ли уже его агентство транши банка "Россия". А также не планируется ли включение в уставной капитал ещё 200 миллионов, ведь пока получается, что сумма одна, а цели разные — и на помощь дольщикам, и на помощь ипотечникам.
У вице-губернатор по финансам Романа Маркова тоже хотелось выяснить, будет ли областной бюджет ещё помогать каким-то компаниям. А также нужно было понять, выписана ли в реальности государственная гарантия, ведь пока выходит, что до 2020 года почти миллиард рублей должен оставаться в замороженном виде, и это не считая процентов.
Жаль, что оба на звонок корреспондента 47news не ответили.
Хотя иначе пришлось бы размышлять, не захотят ли покупатели других бедовых объектов повторения такого же спасения.