Бюрократический инцидент с отклонением градплана ознаменовал начало второго этапа строительной войны. В качестве отправной точки фигурирует город Всеволожск, фигуры – Сергей Гармаш. Предметом опасения являются суммы, превышающие годовой бюджет Ленобласти.
Рубеж 2013-2014 годов ознаменовался для Ленинградской области не только перестрелками по маршруткам и поножовщинами, но и началом новой войны. Необъявленной и строительной.
В прошлом году региональные власти боролись со строительным бизнесом, который не хотел возводить дома по региональным нормам градостроительства и проектирования. С планами проектировать небоскрёбы и заселять в них максимальное количество людей вынужденно попрощались не только российские девелоперы ("Дальпитерстрой", "СУ-155" и пр.), но и европейские, включая шведскую NCC. Претензии были предъявлены как минимум к 15 компаниям, в основном работающим на территории Всеволожского района, в посёлках Бугры, Мурино, Новое Девяткино, Колтуши и Заневка.
С началом календарной зимы тема борьбы за плотность и высотность вышла из информационного поля. Представители бизнеса утверждали, что она исчерпала себя, поскольку с крупными болевыми точками удалось разобраться, а мелким был подан инерционный сигнал.
После окончания первого тайма строительной войны логично появление второго. Как выяснил 47news, уже выбрано направление удара – региональная администрация будет бороться с массовым изменением вида разрешённого использования земель.
Такой вывод можно сделать, если проследить судьбу принятия генерального плана города Всеволожск, который местная администрация направила на согласование в областное правительства ещё в ноябре прошлого года. Он был возвращён с рядом замечаний, которые официально сводились к тому, что прогноз демографической ситуации в райцентре не соответствует его пониманию в администрации области.
Глава администрации Всеволожска Сергей Гармаш подтвердил корреспонденту 47news возврат документа без визы. Он уточнил, что правительство, в частности, не устроил тот факт, что муниципальные чиновники собирались ввести в границы населённого пункта 800 Га сельскохозяйственных земель (возле Мельничного Ручья, Ржевского полигона) и 440 Га лесных земель. Введение в границы населённого пункта автоматически означает разрешение на них жилищного строительства.
"Разрешение из Россельхоза у нас есть, а правительство нам отказало. Мотивируют это тем, что на региональный бюджет ляжет слишком большая нагрузка, надо будет строить за счёт субъекта социальные объекты, дороги. То есть идея наша, а ответственность региональная, их это не устраивает, и мы это понимаем. Потому подготовили новый проект градплана, в котором уже не будем включать эти земли в границы города", - пообещал Сергей Гармаш.
Между тем, как считает ряд собеседников 47news в областном правительстве, этот инцидент является ни чем иным, как предупреждением муниципальным администрациям, способствующим превращению колхозных участков в густонаселённые точки.
Проблема использования земель сельскохозяйственного назначения появилась после развала Союза. В начале 90-х колхозные паи выкупались бизнесменами по мизерным ценам. Некоторые использовались по прямому назначению, но на большинстве участков капуста и морковь больше не взросла.
Владельцы бывших колхозных полей испытывают трудности при попытке продать их. Один гектар такой земли в теории хоть и стоит примерно 50 тысяч долларов, но на практике её ликвидность крайне мала. По сути, использовать паи можно лишь по прямому назначению, в крайнем случае - построить времянки или сараи (выглядеть они могут как готические замки, но по документам будут числиться именно сараями).
Изменение вида разрешённого использования с "сельскохозяйственного производства" на "жилищное строительство" многократно увеличивает её стоимость. Застройщики при покупке земли платят за количество квадратных метров, которые могут возвести на территории, при этом в приграничных с Петербургом районах цена варьируется от 150 до 300 долларов за квадрат. Например, по нормативам в городском поселении на одном гектаре могут появиться многоквартирные дома общей площадью 9 тысяч квадратных метров. Значит, если девелопер заплатит среднюю цену в 200 долларов, общая сумма за гектар будет равняться 1,8 миллионов долларов (60 миллионов рублей). То есть как минимум в 36 раз больше, чем сельскохозяйственная земля.
Изменить же вид разрешённого использования проще всего посредством включения этих паёв в состав населённых пунктов. Для чего землевладельцу нужен контакт с местной администрацией, а администрации – формирование соответствующего генплана.
С этой понятной схемой решили бороться в областной администрации. Источники в Доме правительства на Суворовском, 67 утверждают, что темой озаботился лично вице-губернатор по строительству Георгий Богачёв. Уточнить детали, например, подозревают ли кого-то конкретного или всех махом, у корреспондента 47news не получилось – чиновник находится в отпуске.
Получается, что стоимость всеволожской "прирезки" на свободном рынке могла равняться 2,6 миллиарда долларов или 86 миллиардам рублей. А это на 20 миллиардов больше, чем годовой бюджет Ленобласти. Перспектива остаться без этих земель вряд ли радовала лиц, формирующих этот самый бюджет.
Из-за разницы в цене земли и отчасти – недоверия муниципалам, как утверждает ряд наших собеседников, многие генпланы поселений будут отправляться на доработку, прежде чем их отнесут на подпись губернатору. Что вызовёт немало возмущений со стороны муниципальных чиновников, надо полагать, не только Всеволожского, но и Ломоносовского, Гатчинского, Тосненского, Выборгского районов. Как добавил один из наших собеседников, есть на карте территории, где областная администрация согласится почти на любой генплан, с включением сельхозземель в состав населённых пунктов или нет – это Бокситогорский, Подпорожский районы.
К слову, по данным Управления Росреестра по Ленобласти, земельный фонд Ленинградской области на начало 2013 года составлял 8 390,8 тысяч Га, включая территории, покрытые Ладожским и Онежским озёрами. На долю земель сельскохозяйственного назначения приходится 20,3 %, то есть 1704,7 тысяч Га. Если бы они все находились в приграничной территории, то при условии включения их в границы населённого пункта, девелоперам бы они обошлись в 56 миллионов долларов или в 1,8 миллиарда рублей.
* Генеральный план – градостроительная конституция. В интересах населения и государства он определяет условия формирования среды жизнедеятельности (направления и границы развития территории поселения, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию). Генеральный план является документом территориального планирования и формирует стратегию градостроительного развития поселения.
Юлия Гильмшина,
47news