Минфин готовит поправки к налоговому кодексу, в результате которых в России после 2013 года появится новый налог на недвижимость. Несмотря на то, что налог этот будет "два в одном", ознакомившиеся с поправками эксперты сходятся во мнении: платить владельцам недвижимости в скором времени придется больше. Причем нагрузку ощутят как собственники элитных домов, так и те, кто просто не собирается съезжать с "насиженных мест". Властям же придется поломать голову над тем, какой бы универсальный механизм придумать, чтобы оценить стоимость земли и домов на ней.

УЖЕ ПРОБЛЕМЫ

В начале сентября этого года Минфин подготовил и разослал на согласование в ведомства поправки, предусматривающие появление налога на недвижимость, который собой заменит сразу два: налог на имущество и налог на землю.

Сейчас налог на имущество организаций взимается с его балансовой стоимости, на имущество физических лиц - рассчитывается по оценке БТИ. База для земельного налога - кадастровая стоимость участка. Суть же основных изменений заключается в том, что Минфин предлагает в качестве базы для исчисления налога использовать не кадастровую, а рыночную стоимость объектов. Разница вот в чем: при оценке кадастровой стоимости учитывается ценность объекта при его текущем использовании, а рыночная стоимость рассчитывается, исходя из лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Предполагается, что базовая ставка будет составлять примерно 0,1% от стоимости недвижимости.

Новый налог, ориентировочно, появится не ранее 2013 года. Однако уже на этапе его обсуждения у специалистов возникает множество вопросов. По мнению опрошенных 47News экспертов, одна из главных проблем, которая возникнет при введении нового налога - это механизм расчета рыночной стоимости жилья. Так, по словам замдиректора КЦ "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, сейчас стоимость дома в Ленобласти складывается не только из цены на стройматериалы, но из его месторасположения. "В разных уголках региона земля стоит по-разному, и это по-разному отражается на стоимости объектов. Есть районы, где самый простенький дом можно купить только по цене не ниже 15 млн. рублей - во Всеволожском, например. А в Ломоносовском районе можно купить такой же дом, из тех же материалов и той же планировки, уже за 6-8 млн. рублей", - говорит она.

По словам директора департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрея Усманова, цена на землю в Ленобласти может различаться не только в рамках региона, но и в рамках одного населенного пункта. "Есть так называемые хорошие и плохие места, да и вообще недвижимость это так называемый штучный товар, оценка ее просто не может быть объективной. По каким критериям будут оценивать стоимость данного конкретного дома?", - задается вопросом он.

ОЦЕНКА

С оценкой самой земли тоже могут возникнуть проблемы. Во-первых, в Ленобласти еще не завершена работа по территориальному планированию, не для всех поселений разработаны генпланы и, соответственно, не выполнено зонирование территорий - не определены участки под жилую, коммерческую, промышленную застройку, сельскохозяйственное использование. Соответственно, сегодня для целей налогообложения возможна только кадастровая оценка недвижимости, которая рассматривает не потенциал, а текущее использование объектов.

Во-вторых, по данным, которыми обладает "Евросиб Девелопмент", сегодня около 300 000 Га сельхозземли в Ленобласти (а это около 60% всей частной земли в регионе) - невостребованные, не выделенные в натуре паи. Кроме общей проблемы неиспользования земель, с паями связана еще одна: доли собственников этих паев выражены в условных единицах 90-х годов, так называемых "балло-гектарах". Налоговая же может начислять налог на долю в общей долевой собственности, которой и является пай, только если эта доля выражена дробью (как часть целого, например, 1/10). Самостоятельно налоговая не пересчитывает устаревшие у.е. в дроби, и сотни тысяч га сельхозземель налогом вообще не облагаются.

ДОРОГО - ВСЕМ

Впрочем, эксперты уверенны в одном: введение налога на недвижимость увеличит расходы жителей Ленобласти. По мнению аналитиков, больше всего введение этого налога заденет владельцев недвижимости эконом-класса и это приведет к снижению покупательского спроса.

"Недвижимость в сегменте эконом-класса люди покупают в основном для того, чтобы сменить тесную городскую квартиру на просторный дом. Но в случае, если будет введен новый налог в том виде, в котором его позиционируют сейчас, выйдет так, что за недвижимость придется платить в разы больше, чем раньше", - поделилась рассуждениями Ольга Трошева.

Согласен с ней и Андрей Уманский: "Как правило, люди покупают недвижимость эконом-класса на последние деньги, и они, скорей всего, задумаются о приобретении загородной недвижимость".

Введение нового налога может вызвать отток малоимущих граждан из престижных районов, считают эксперты. К примеру, могут пострадать владельцы старых домиков, расположенных в элитных, по сегодняшним меркам, местах - таких, как Репино, Комарово, Мельничный Ручей. Там особняки стоимостью несколько миллионов долларов соседствуют с домиками пенсионеров, их парниками и грядками. "Большинство владельцев особняков пытаются выкупить у своих менее состоятельных соседей их владения, предлагают варианты переселения. Но старожилы обычно намертво стоят на своем и продавать родные пенаты отказываются наотрез", - рассказала в беседе с корреспондентом 47News директор по развитию компании "Евросиб Девелопмент" Марина Агеева. По ее словам, с введением налога, который будет рассчитываться от рыночной стоимости недвижимости, плата за старый домишко на 15 сотках ИЖС в "золотом квадрате" Мельничного Ручья может составить сумму около 10 000, что для бюджета пенсионера более чем существенно.

Впрочем, не обойдет стороной увеличение налога и владельцев дорогих коттеджей - стоимостью от 15 до 30 млн. рублей. Даже несмотря на то, что люди покупают их, что называется, не на последние деньги. "Прошли те времена, когда люди раскидывались деньгами. Сейчас даже те, кто не ограничен в финансах, считают деньги. Если объект будет обходиться им дороже, то возникнет вопрос - почему он стоит столько и нужен ли он вообще мне?", - разъяснила в беседе с корреспондентом 47News Ольга Трошева.

ЗЕМЛЯ НЕ ГРУЗ

По словам Трошевой, другой немаловажный вопрос, который возникает у экспертов - как налог будет применим к индивидуальным жилищным строениям, которые находятся на землях сельхозназначения? "Сейчас много дачных проектов, которые располагаются на сельхозземле", - говорит она. Если будет принят законопроект Минрегионразвития, согласно которому строительство дач будет возможно только на землях ИЖС, то сумма налога будет в десятки раз отличаться от той, которую сейчас платят садоводы за сельхозземлю - причем, в большую сторону. "Если сейчас многие дачники не застраивают свои участки, то на землях ИЖС им будет отведено три года на постройку дома, что, в свою очередь, приведет к общему удорожанию объекта - а значит, и к увеличению налога. В случае, если дом на участке ИЖС не будет построен в течение трех лет со дня покупки, сумма налога автоматически вырастет в два раза", - пояснила Марина Агеева.

В результате, крупных землевладельцев, которые сегодня не занимаются своими землям, и новый налог может вынудить к активным действиям, освоению или продаже участков."Таким образом, бездеятельность может дорого встать собственнику, если, например, его ценные земли, которые он рассчитывал использовать для организации на них промышленного производства, лежат "мертвым грузом" в лопухах", - говорит Марина Агеева.

Возникнет проблема и у тех граждан, кто решит взять субсидию на приобретение недвижимости. По соловам председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, при предоставлении субсидий на жилье по госпрограммам стоимость квадратного метра, оцениваемого Минрегионом в два раза меньше реальной стоимости. "Вряд ли Министерство финансов будет сильно завышать стоимость оцениваемой недвижимости и земли, поскольку сразу встанет вопрос о пересчете субсидий. Ведь по идее, оценка объектов для налога и для выдачи субсидий должна совпадать", - размышляет он.

Впрочем, по оценке аналитиков, не во всех случаях налог может увеличиться - в каких-то случаях он и уменьшится. Ведь расчет рыночной стоимости учитывает не только категорию земли или недвижимости, но и условия локального рынка, перспективы развития или их отсутствие. Кроме того, Минфин планирует предусмотреть возможность применения различных налоговых вычетов, которые позволят уменьшать налоговую базу. И еще: согласно внесенным поправкам, у собственников появится возможность оспаривать результаты оценки их недвижимости, что сейчас невозможно в отношении установленной кадастровой стоимости объектов. В любом случае, до вступления поправок в силу есть еще минимум 2 года, а за это время все текущие сложности могут быть устранены.

Юлия Гильмшина

фото с dom.ria.ua