Рынок загородного жилья в последнее время активно развивается. По оценкам экспертов сейчас на разных стадиях строительства находится более 60 коттеджных поселков разного типа. Самые популярные направления – Выборгское, Всеволожское и Приозерское, пишет "Строительный еженедельник".
Единства взглядов на термин «коттеджный поселок» пока нет даже у специалистов. По мнению Николая Комиссарова, генерального директора ЗАО «Общество землепользователей «Прогаль», таковым следует считать комплексно застраиваемую территорию с комфортабельными индивидуальными домами для круглогодичного проживания на участках по 10-20 соток, с единым архитектурным стилем, общими инженерными коммуникациями, благоустройством и охраной, единой социальной средой. Такие поселки составляют сегодня на рынке большую часть предложения – более 70 процентов. В последнее время проектируются и реализуются преимущественно концептуально единые коттеджные поселки, где покупатель выбирает готовый дом или заказывает на участке строительство дома по одному из предусмотренных для этого поселка проектов. По словам Анны Добряковой, руководителя отдела продаж «Невской Домостроительной компании», свои эстетические пристрастия и функциональные потребности покупатель может в полной мере реализовать внутри дома и ограниченно в части общего архитектурного решения и базовых технологий строительства. «Разгуляться» в пределах поселка заказчику не дадут.
Коттедж для постоянного проживания всей семьи, являющийся основным или единственным жильем, – это своего рода квартира за городом на личном участке. Обычно это двухэтажный кирпичный дом площадью 150-200 кв. метров с пристроенным или встроенным гаражом. При общих для коттеджных поселков требованиях по уровню комфорта на первый план выходит его транспортная доступность, определяемая не только расстоянием от Санкт-Петербурга, но и плотностью транспортного потока, качеством магистрали. Обычно это около 30 км или не больше часа езды на машине до центра города.
Если коттедж покупается как место для загородного отдыха, периодического использования или постоянного проживания кого-то из членов семьи, например, родителей, то он может быть расположен на удалении и 30, и 50, и 100 км от города. В любом случае большое значение имеют окружающие природные условия (лес, водоем, пляж) и соседство спортивных, развлекательных комплексов.
Если еще сравнительно недавно в моде среди состоятельных владельцев были дома в три и даже более этажей, то сегодня люди хотят жить в одно-, максимум двухуровневых домах, что связано в первую очередь со стоимостью содержания дома, ведь каждый квадратный метр – это дополнительные свет, вода, тепло... По данным компании «РБК. Исследования рынков», средняя стоимость эксплуатации дома в коттеджных поселках составляет около 1000. В эту стоимость не входят услуги компании, управляющей поселком и обеспечивающей охрану, уборку территорий и обслуживание коммуникаций. Стоимость обслуживания варьируется от 1000-3000 в месяц.
На сегодняшний день можно выделить три концепции коттеджных поселков. Формирование поселков элит- и бизнес-классов, как правило, происходит при наличии на территории уникальной природной среды: лесного массива и водоема в пределах пешей прогулки. По оценкам Андрея Кантемирова, руководителя направления загородной недвижимости АН «Ваш дом», доля элитных поселков на сегодняшний день составляет 30 процентов, бизнес-класса – 60 процентов и эконом – всего 10 процентов.
Эксперты сходятся во мнении, что предложение коттеджей в поселках элитного класса сегодня необоснованно преобладает, будущее же – за экономными поселками. «Культивируемый в сознании так называемого «социально активного среднего класса» стиль жизни в пригороде формирует спрос на коттеджи стоимостью до 100 тыс. в хорошо доступных поселках как альтернативу ставшим дорогими городским трех-четырехкомнатным квартирам. Но цены в близлежащих новых поселках северного направления значительно выше. Покупателей, готовых платить сразу 200-400 тыс., меньше, к тому же по таким объектам сложно получить ипотечный кредит», – утверждает Николай Комиссаров. По его мнению, определенные позитивные ожидания возникают в связи с крупными проектами производства типовых конструкций для малоэтажной застройки и административными усилиями по реализации национального проекта «доступное жилье» в Ленинградской области.
По данным ЗАО «Евросиб-Девелопмент», около половины всех поселков сосредоточено во Всеволожском районе – 45 процентов, немногим более четверти предложения представлено в Выборгском районе – 26 процентов, замыкает список Приозерский район – 11 процентов.
В последнее время на рынке возникает тенденция снижения стоимости объекта за счет сокращения площади домов и площади участков. Тем не менее, определяющим фактором формирования цены является престижность того места, где он расположен.
Специалисты обещают, что число поселков будет расти, а цена на коттеджи – падать. По мнению Николая Комисарова, застройщики будут уменьшать площади домов и участков, а также использовать более дешевые технологии. Возможно, на территории Ленинградской области появятся большие поселки с домами, построенными по каркасной технологии.
«Следует отметить, что оправдать позитивные ожидания, найти баланс спроса и предложения, повысить эффективность продаж на относительно новом рынке коттеджных поселков должно более тесное сотрудничество застройщиков с риэлторами, – утверждает Николай Комиссаров. – Пока же многие коттеджные застройщики пытаются в основном сами вести продажи, опираясь в лучшем случае на предварительный маркетинговый анализ спроса. Участие в этом процессе опытных в загородной недвижимости риэлторов, причем даже с советами на стадии проекта, позволит сблизить интересы покупателей и продавцов».