На примере ЖК "Новый Лесснер" 47news показывает схему, касающуюся тысяч покупателей квартир и всех жителей Петербурга. Крупным девелоперам приготовиться.
По данным нашего издания, в ближайшее время будет готова финансовая экспертиза по уголовному делу, возбужденному в отношении сотрудников Водоканала Петербурга. Им вменяют злоупотребление при выдаче разрешений застройщикам на подключение к сетям водоснабжения.
В информационной системе Водоканала новым объектам присваивались номера ранее выданных документов на площадки с кратно меньшим потреблением ресурса. Так застройщики не платили за реконструкцию сетей. Ущерб Водоканалу оценивается в 1 млрд рублей.
В орбиту расследования попали жилые комплексы на тысячи квартир шести мощных застройщиков. 47news узнал детали по одному из эпизодов. Речь о ЖК "Новый Лесснер" у Выборгской набережной в Петербурге. Возводит компания "Отделстрой" бизнесмена Марка Окуня.
"Отделстрой" на рынке 25 лет. По СПАРК, оборот за 2021 год 1,6 млрд, прибыль 500 млн рублей. (Годом ранее — 4 млрд и 2,4 млрд соответственно). Построено 11 ЖК, детсады, школа. Всего — более 1 млн кв. м. В том числе самый большой дом в России - "Новый Оккервиль" в Кудрово.
Пропавшая декларация
12-этажный "Новый Лесснер" позиционируется как жилье бизнес-класса. По данным агентства ЦИАН, в продаже 928 квартир. Однушки от 9 млн (35 кв. м), 100-метровая на последнем этаже — 30 млн. Первая очередь из трех корпусов введена в прошлом году. Еще семь корпусов введут в III квартале 2023-го. По данным портала "Нашдом.рф", в строящихся распродано 20% квартир.
ЖК строится на месте машиностроительного завода, основанного в 19 веке Густавом Лесснером, говорится на сайте компании.
Для застройщика рассчитывается индивидуальный тариф за техприсоединение. Деньги идут на реконструкцию, модернизацию или строительство новых сетей. При расчете оценивается состояние и мощность существующих. Для понимания: львиная доля инфраструктуры создана в СССР — трубы, коллекторы, канализационно-насосные станции. Затем идет привязка к Генплану города. В нем учтены перспективы развития территории, строительство социальных объектов, новое жилье.
По версии следствия, для ЖК "Новый Лесснер" было использовано разрешение, выданное в 2008 году БЦ "Выборгская застава" на Большом Сампсониевском проспекте, неподалеку от стройки. Параметры такие: общий расход 55 кубов воды в сутки и столько же канализации. А для ЖК нужно 1500 кубов воды и 1400 кубов стоков. Разница в 27 раз. Плата за подключение такого объема составляет более 100 млн рублей. И 47news нашел этому подтверждение.
На сайте застройщика в обязательном порядке должна быть размещена проектная декларация. В ней есть сведения о подключении к сетям Водоканала и размер платы. Но на сайте "Нового Лесснера", для первой (уже сданной) очереди декларации не нашлось. 47news все же удалось на нее взглянуть: за подключение к водоснабжению компания собиралась заплатить 61,6 млн рублей, за водоотведение 56,7 млн. На II очередь декларация на сайте есть. Но в нужном разделе строчка: "Техническими условиями не предусмотрен размер платы за подключение".
Сегодня Водоканал не заключает абонентский договор на водоснабжение Нового Лесснера. (Возможная причина - в уголовном деле). "Отделстрой" даже подал по этому поводу иск. В Водоканале официально подтвердили, что "действующих договоров на водоснабжение указанного ЖК не имеется". Возможно, потребление идет на бездоговорной основе, жители платят управляющей компании, либо вода подается по временной схеме (организуется на время стройки).
Вопрос — как по факту дома получают объемы кратно больше от заявленных. Ответ — в советское время инфраструктура строилась с большим запасом, но и она не выдерживает. Как итог — частые аварии. Еще задача — как происходит физическая стыковка городских сетей с внутридомовыми. По правилам, на работы нужно получить ордер ГАТИ и разрешение ГИБДД. Но участники рынка поделились лайфхаком: в Водоканал подается заявка об аварии, а значит, по регламенту, реагировать нужно немедленно, по упрощенной схеме.
Впрочем, в понятийную сделку по подключению может входить и согласование врезки в месте максимально удобном для застройщика, то есть поближе к жилому комплексу. Другое дело, что это зачастую не позволяет в дальнейшем распределить нагрузку на сети для перспективных объектов.
Схема с отбеливателем
По данным 47news, в начале февраля в "Отделстрое" прошли обыски. Это не первый визит силовиков. Во время прошлого экономическую полицию интересовали оригиналы ТУ на подключение. Опрошенный тогда зам по строительству "Отделстроя" Александр Карпушин (в конце прошлого года уехал из России) сообщил — не знает где они находятся, подтвердив, что плата за подключение не вносилась. Мол, при покупке участка (у компании "Инвест Капитал") техусловия были. Допрошенный гендиректор "Инвест Капитала" парировал — он впервые видит эти документы, с Водоканалом не взаимодействовал и продавал не участок, а нежилое здание.
Организатором схемы следствие указывает арестованного начальника службы разрешительной документации Вячеслава Гольдина. Период выдачи липовой документации очерчен с 2014 по 2022 год. Схема такая:
1. После манипуляций с информационной базой, застройщику передавались поддельные техусловия (ТУ). (В случае с "Отделстроем" на упомянутый "Инвест Капитал").
2. Застройщик официально обращался в Водоканал с просьбой откорректировать ТУ на свое юрлицо.
3. Водоканал соглашался. Так на выходе получались "обеленные" документы.
Схема была поставлена на поток, на нее шли многие застройщики. При Водоканале даже была создана консалтинговая лавка. В ином случае решение затягивалось.
Роман с посредником
По информации 47news, допрошенный владелец "Отделстроя" Марк Окунь указал, что для проектирования сетей нанял подрядчика (директор этой фирмы сообщил впоследствии, что впервые слышит об этом). На вопросы о том, как техусловия на 55 кубометров превратились в полторы тысячи, Марк Окунь не ответил.
Как рассказали собеседники 47news в ГУ МВД, позже выяснилось, что Марк Окунь пытался неоднократно получить техусловия, но не мог ввиду сложностей. Тогда и появился посредник. По нашим данным, речь о 55-летнем петербуржце Романе Загальском. Он взялся за 12 миллионов и, как полагает следствие, смог (если так, то экономия в 8 раз от официальной платы). Насколько известно 47news, Окунь формулирует это как плату за представительские услуги, а что там дальше было не в курсе.
Вячеслав Гольдин пошел на досудебное соглашение и активно сотрудничает со следствием. Кстати, его имущество арестовано — по кадастровой оценке весит 580 млн.
А Загальский сегодня в Германии. 47news связался с ним.
- Роман Михайлович, Марк Окунь передавал вам деньги для Водоканала?
- Нет, что вы.
- Говорят, он не отрицает этого.
- Ну пускай признает, чего с испугу не наговоришь.
- С Водоканалом вы взаимодействовали?
- Работали, проекты делали.
- Коммерсантам помощь оказывали в получении техусловий?
- Нет, вы что! Мы простые работяги, - рассмеявшись ответил собеседник.
- С Окунем хоть знакомы?
- Один раз, вроде, виделся. Мы делали проект, не помню по какому объекту, они обещали нам объем работ, но не дали.
По данным СПАРК, Загальский был учредителем в нескольких уже не действующих строительных компаниях.
Стоимость строительства ЖК "Новый Лесснер" оценивается в 8 млрд рублей. Как правило, девелоперы строят на заемные средства. Банк принимает решение, опираясь на разрешительную документацию. И вряд ли кредитору понравится всплывшая кривизна. Это не все. Чтобы застройщику получить доступ к эскроу-счетам дольщиков, дом нужно сдать в эксплуатацию. Без ТУ на водоснабжение это нереально. Плюс, если будет доказано, что первичные документы фальшивы, то могут отозвать разрешения на ввод в эксплуатацию и строительство.
К слову, по данным СПАРК, 100% долей "Отделстроя" находится в залоге у одно из крупнейших банков.
Активный менеджер
47news под видом покупателя поговорил с менеджером по продажам. Она рассказала, что в июле начнется процесс сдачи дома, а до нового года можно будет вселяться: "Почти все готово, осталось благоустройство, озеленение".
После стандартных вопросов и ответов мы спросили, есть ли проблемы с заключением договора на подключение к сетям Водоканала.
- Нет, проблем нет. Договор заключен, вода уже есть. Но могу уточнить подробнее, - ответила собеседница.
- А почему декларации на сайте по первой очереди нет?
- Ну, наверное, потому что она уже достроена, - неуверенно ответила сотрудница, добавив, что все можно посмотреть, заехав к ним в офис.
Процессуальный ход истории предполагается таким: по каждому получению застройщиками фиктивных документов уже возбуждено превышение полномочий; далее родится подделка документов, а состав взятка уйдет в СК; в сторону Госстройнадзора полетит халатность (ведомство выдает разрешение на строительство и там могли обратить внимание на то, что девелоперы массово не собираются платить Водоканалу).
Застройщикам ответственность за взятки не грозит - они пошли на сотрудничество. Прокуратура настояла, чтобы движение шло в сторону Водоканала, ведь если бить по застройщикам, велика вероятность появления десятков тысяч рассерженных дольщиков. Что касается девелоперов, то им будет предложено все-таки внести плату за подключение.
Вплоть до квитанции
Отметим, что схема бьет по всем жителям Петербурга. Во-первых, качество воды и безаварийность зависят от состояния сетей. Во-вторых, новые школы, детсады, больницы как ни крути нужны всем. И в-третьих, источников финансирования модернизации не так много: плата за подключение застройщиками, бюджет Петербурга и доходы Водоканала от абонентской платы. А суммы — в квитанциях. Если девелоперы не платят, нагрузка ложится на казну города и граждан.
Эпизод "Отделстроя" — часть мозаики, сложившейся в водоснабжении Петербурга. 47news постарается дополнить картину.
Виктор Смирнов,
47news
47news заранее направил в компанию "Отделстрой" подробный запрос. На момент выхода публикации ответа не последовало. Марк Окунь на звонки не ответил.