47news исследовал системную проблему крупных девелоперов – "Водоканал" срывает сроки подключения. Темпы такие, что это может накрыть весь Петербург.
По данным Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти, на 21 сентября назначено заседание по иску компании “ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад” к “Водоканалу Санкт-Петербурга”. Крупный застройщик требует исполнить условия договора, заключенного ещё 5 лет назад на подключение к сетям водоснабжения и канализации элитного ЖК “Neva Haus” на Петровском острове. К 2020 году “Водоканал” должен был реконструировать сети канализации. Загвоздка и в актах о присоединении - ГУП тянет с выдачей.
В ЛСР подтвердили, сообщив, что ЖК полностью построен. Прокомментировали в несвойственной манере:
- С таким длительным несоблюдением сроков сталкиваемся впервые. Но и в целом работа "Водоканала" не выдерживает никакой критики. Срывы по заключению договоров техприсоединения носят хронический характер. Согласование проектной документации также тянется бесконечно долго. К сожалению, предприятие продемонстрировало полную неспособность нормально организовать работу через "одно окно". (Также отметили, что свою часть договора выполнили - заплатили аванс 70 млн и построили внутридомовые сети).
Возможно, резкость объясняется тем, что в конце июня ЛСР должен был начать выдавать ключи, но без упомянутых актов дом не сдать. Пусть за каждый день капают пени по договорам с дольщиками, а сумма становится неприятной, но репутационные издержки для ЛСР – дороже.
"Водоканал" лихорадит - регулярно проходят обыски по делу о злоупотреблении полномочиями с ущербом около 900 млн рублей. А в фабуле речь как раз о подключениях к сетям по принципу “заплати мимо кассы - все будет в срок и выгодно"
47news нашел улики, показывающие на многоэпизодность проблемы. Но больше всего нам противодействовали сами девелоперы. Во-первых, потенциальный покупатель прежде всего гуглит информацию о ЖК, где присматривает квартиру. Во-вторых, молчать и терпеть строителей подвигает болезненный факт: "Когда "Водоканал" согласовывает стоимость техприсоединения, то может насчитать и “5 рублей” и “10”. Иногда речь идет о разбеге в сотни миллионов" (Цитата одного из участника рынка).
В канве уголовного дела - плата за подключение. Рассчитывается индивидуально, исходя из сметы, которую монополист готовит для конкретного объекта. В неё включается стоимость проектирования и строительства нужных труб и очистных мощностей. Стоимость формируется на основании укрупнённых сметных расценок Минстроя - конечная цифра может сильно варьироваться.
В распоряжении 47news есть часть справочной информации, предоставленной застройщиками в ассоциацию “Объединение строителей СПб” в феврале нынешнего года (без СМИ они это все бурно обсуждают).
Например, для ЖК “Пульс на набережной” на Октябрьской набережной договор на техприсоединение был заключен в конце 2018 года. К апрелю 2021 года "Водоканал" должен был реконструировать шахту коллектора и построить “выпуск общесплавной канализации”. Срок сдвинут на конец 2022 года. Еще один договор по следующим очередям этого ЖК должен был быть исполнен в феврале 2022-го. Срок улетел на август 2023-го. Или: по ЖК “Чистое небо” на Комендантском, сдвиг не менее трех лет.
Следующий: ЖК “Зеленый квартал” на Пулковском - дожидается реконструкции канализационно-насосной станции и станции повышения давления с сентября прошлого года.
Эти объекты уже Setl Group. Там подтвердили "наличие проблем с выполнением обязательств по подключению объектов к сетям". Но не более. В отделе продаж, куда мы позвонили под видом покупателя, ни словом не обмолвились.
Отметим - невыполнение госпредприятием своих обязательств во многих случаях физически не мешает подключаться к сетям. (В договорах заложено все для, скажем так, идеальной работы систем водоснабжения).
- Когда подключается квартал, порой достаточно тех сетей, что уже есть. Другое дело, что на следующий уже не хватит, - объяснил один из сотрудников ГУПа. "Бывало, дом подключали по временной схеме. И его теоретически можно сдать. Хотя, Госстройнадзор относится к подобным фокусам прохладно". Как рассказал один застройщик, и временную схему согласовать непросто.
Как стало понятно после возбуждения уголовного дела, все то, что за годы не было реконструировано, в любом случае приведет к тратам миллиардов из бюджета Петербурга. В ином случае качество водоснабжения может упасть (если уже не упало).
Кстати, ситуация на Петровском острове коснулась не только ЛСР. Здесь строят премиум жилье “Эталон Ленспецсму”, "Росстройинвест", “СПК” (структура Газпромбанка). Известно, что канализация на острове не подключена к централизованной - там исторически нет очистки сточных вод, они идут напрямую в Малую Неву. "Водоканал" же собирался строить коллектор с 2020-го года. В одном из договоров с застройщиком стоит дата исполнения - декабрь 2022 года. Недавно, наконец, объявлен конкурс, построить обещают в 2024 году.
Собеседники в ГУПе ворчат - мол, сначала был один ЛСР, - для него техническое решение было подготовлено. Но потом набежали остальные и проект пришлось переделывать: “Мы им предлагаем внести изменение в договор по срокам”.
Занятно получилось и с застройщиком “КВС”. По информации, предоставленной в “Объединении строителей”, компания столкнулась с проблемами на площадках ЖК “ЮгТаун” в Шушарах и “Любоград” в Стрельне. Срок ввода в эксплуатацию первого объекта в четвертом квартале 2023-го, а второго уже в конце 2022-го. На тот момент ГУП не подписывал договоры на водоснабжение и водоотведение. Также не было возможности “увязать сети на границе территории” и “отсутствовала возможность” согласовать проекты и начать строительство”. Насколько известно 47news, часть проблем актуальна.
Но в официальном комментарии все как на партсобрании: "На объектах "КВС" на данный момент нет никаких отставаний по срокам выполнения работ со стороны "Водоканала". Это надёжная организация, которая до сих пор ни разу нас не подводила".
А вот по словам одного из девелоперов, ситуация ухудшается с каждым годом. “Опоздания растягиваются на годы. Как Кармазинов отошел от дел, так и началось”. (В 2019 году умер Феликс Кармазинов, многие годы занимавший должность главы "Водоканала". В 2016 он покинул пост).
К слову, некоторые строители склонны винить силовиков. Они, мол, регулярно заходят в "Водоканал" и забирают с собой руководство.
В 2018-м – взятка за справки о качестве сточных вод. 2020 год – присвоение топ-менеджером миллионов. В том же году – растрата экс-гендиректора Целикова. В данный момент - дело о злоупотреблении; по нему задерживался экс-директор Данилов и арестован начальник инженерной службы
47news спросил ещё нескольких мощных игроков, есть ли у них проблемы при подключении к сетям “Водоканала”: RBI, “Дальпитерстрой”, “Эталон”, Glorax, "Главстрой СПб", "ПСК".
Но в ответ – тишина или мгновенное: "К сожалению, прокомментировать не сможем". Плюс неофициальные реплики: “Нам бы не хотелось комментировать столь тонкую тему”. В одной из компаний вздохнули: “Очень тяжело стало работать. Неоправданно тяжело. Задержки при подписании актов, справок, все затянуто. Но если скажешь публично слово против, то вообще ничего не получишь”.
В “Водоканале” тоже стесняются. Там долго думали над вопросом 47news - есть ли системная проблема, а если есть, то каковы ее причины. Ответить не смогли.
Тем временем, застройщикам стали приходить новые формы договоров, по которым монополист имеет право в одностороннем порядке изменять сроки и размер платы за подключение. Это может произойти, если меняется проект. “Особенность в том, что теперь не имеет значения, по чьей инициативе внесены изменения. "Водоканал" формально может сам поменять колодец и на этом основании "освежить" тариф” - отмечает один из наших собеседников.
Кстати, есть мнение, что затягивание процесса подключения могло использоваться для склонения строителей решать вопрос неформально. Уже говорилось, что одна из компаний вместо 170 официальных миллионов взяла 50-70 кэшем и квартирами. 47news достоверно известно, что в материалах свежего дела фигурируют как минимум 5 известных застройщиков Петербурга, которые были вынуждены пойти по этой схеме.
47news связался с вице-президентом ассоциации “Объединение строителей” Алексеем Белоусовым. По его словам, проблема набирает обороты уже год.
- Раньше в городе подобного никогда не было. Качество управления "Водоканалом" упало. Застройщики выполняют все условия, вносят три четверти платы. Но, видимо, потоки распределяются неверно, и работы подрядчиками "Водоканала" не выполняются.
Деньги, которые платят строители не “окрашены”. То есть, уходят не на конкретный объект, а в общий котёл, и затем распределяются.
- В чем может быть причина неисполнения обязательств?
- Полагаю, в частой смене руководителей. Каждый приводит новую команду, а те - своих подрядчиков. Начинается чехарда. Старые начинают судиться, а на стройплощадках ничего не происходит, - ответил собеседник.
За 6 лет сменилось три гендиректора: Целиков, Данилов и Волков.
47news спросил у пионера судебного разбирательства - ЛСР - нет ли опасений, что их иск отразится на других строящихся объектах.
- Вынужденная мера. До последнего пытались добиться от необходимого. Не считаем, что это негативным образом отразится на взаимоотношениях, - ответили с той стороны, добавив, что на их письма ответов не было, а совещания давали нулевой результат.
По версии 47news, картина выглядит так:
- социальная тенденция: увеличение расстроенных дольщиков не как раньше, из-за банкротства строительных компаний, а из-за недопонимания с "Водоканалом";
- уголовная: множатся эпизоды по последнему делу, задержанные дают обильные показания, появляются вопросы к застройщикам ;
- арбитражная: вслед за ЛСР могут подняться и остальные;
- общегородская: неэффективное управление госпредприятием может повлиять на качество водоснабжения уже всего Петербурга.