Руководство Гатчинского района проводит спецоперацию по застройке исторического центра Гатчины за два миллиарда. Рядом с точкой, где не удалось возвести апарт-отель, запланировали высотки. В Доме правительства не оценили.
Администрация Гатчинского района не оставляет попыток изменить облик исторической части Гатчины. Местные чиновники убеждены в необходимости застроить площадку напротив императорского дворца многоэтажками.
Операция "Тайная стройка"
Во вторник, 2 октября, здесь провели процедуру общественных слушаний, где главным вопросом стало обсуждение проекта решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства на двух участках - на бульваре Авиаторов 6-8.
Сразу скажем, мероприятие прошло детективно. Трое пришедших на него активистов не смогли попасть в кабинет № 40, указанный в объявлении. В тот момент там пили чай с пирожками члены местной общественной палаты. Председатель комитета по архитектуре и градостроительству Гатчинского района Дмитрий Коновалов мелькал перед гостями, объясняя брожение по коридору поисками ключей для свободного помещения. В 17:40 он заявил, что слушания отменяются, и удалился. По данным 47news от собеседников в администрации, всё это время на втором этаже проходило собрание, где находились и чиновники, и бизнесмены. Какое из двух мероприятий считать настоящим – непонятно.
Этот рабочий нюанс становится важным, если обратить внимание, что адрес предполагаемого размещения будущих многоэтажек расположен всего в двухстах метрах от несостоявшегося апарт-отеля. Летом мы рассказывали, как гатчинские власти при согласовании инвестору E3 Group градплана земельного участка забыли о запрете на возведение здесь зданий выше четырёх этажей. Тогда вмешался Александр Дрозденко, по цепочке отменивший и разрешение на строительство, и градплан. С тех пор дело в суде.
Через две недели после события администрация Гатчинского района сформировала два земельных участка на бульваре Авиаторов площадью 3 га и 2,2 га. Сначала в документах целевое назначение земли указывалось "для строительства общежития", однако к сегодняшнему дню разрешённое использование сменилось на "малоэтажная застройка".
По идее местных властей, на указанной территории нужно разрешить строительство не до трёх, как установлено в правилах землепользования и застройки, а до восьми этажей. Кроме того, требуется отклониться от региональных норм градостроительного проектирования (РНГП). Предполагается, что вместо положенного по РНГП показателя коэффициента плотности застройки 0,8 здесь будет 1,0, а вместо 0,5 машиномест на квартиру сделать 0,45.
Постановление о проведении общественных слушаний подписал глава совета депутатов Гатчины Виталий Филоненко 13 сентября. В приложенном обосновании идея объясняется незатейливо. Спрос на жильё в Ленобласти высокий, а конкретно в Гатчине запас подходящих под это территорий ограничен. Разрешение отойти от общих правил же позволит застройщику "максимально эффективно освоить земельный участок". Администрация же планирует строительство многоквартирных жилых домов "с целью привлечения новых инвесторов из числа добросовестных строительных компаний". Конкретных названий, в пользу кого начата столь сложная работа, не указано, но замечено, что это "поспособствует увеличению темпов развития на территории жилищного строительства".
Операция "Аноним"
Эскиз ЖК от "СК "Русь"
Описание в жанре No name даёт основание позиционировать процедуру, как абстрактную. То есть рассчитанную на широкий круг заинтересованных лиц. Однако, по информации 47news, всё же причастным к процессу пока можно назвать только одно юридическое лицо — ООО "Строительная компания "Русь".
По данным нашего издания, уже после запуска процесса, 26 сентября, Леноблкомимущество уведомило главу администрации Гатчинского района Елену Любушкину о том, что в его адрес поступило письмо от фирмы. В нём ведомство просят рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка без торгов. Основанием же для таких надежд является соглашение годичной давности об участии девелопера в завершении строительства долгостроя на улице Киргетова в Гатчине.
Действительно, в соответствии с областным законом инвестор, помогающий в решении проблем обманутых дольщиков, имеет право претендовать на поблажки со стороны властей в виде предоставления участка без торгов и даже отклонения от РНГП. В предварительном договоре о завершении строительства конкретно этого долгостроя сказано, что общие затраты на возведение конструкции на 32 квартиры, включая проектно-изыскательские и инженерные, составят 91 млн 108 тыс. рублей.
В обмен на содействие в этом вопросе компания "Русь" и собирается построить жилой комплекс из семи многоэтажных домов, как сказано в документах, "с переменной этажностью в 3-8 этажей". Бизнес-план говорит, что здесь должна появиться 801 квартира, где будет проживать 1056 человек. Всего площадь квартир составит 42 251 кв.м, себестоимость метра рассчитывается, исходя из цены в 41 156 рублей за квадрат.
В финансово-экономическом обосновании сказано, что в целом на реализацию проекта потребуется 1 млрд 738 млн рублей. В том числе, на покупку участка уйдёт 53,5 млн рублей. Продавать же планируется по цене в 50 400 рублей за один квадратный метр, что может привести к выручке в 2 млрд 129 млн рублей. Ввод в эксплуатацию первого комплекса планируется в 2021 году, последнего — в 2024 году. Заметим, возможная прибыль проекта оценивается в 390 млн рублей. При этом рыночная стоимость участков в таком месте и с такими условиями не может быть ниже 250 млн рублей.
Судя по документации, вкладывать деньги будет не компания "Русь", а инвестор. Его данные тоже известны, и речь идёт об ООО "Империя", что вложит в долгострой 74 млн рублей. В будущем фирме обязуются передать квартиры по стоимости в 52 тысячи рублей за квадрат.
По данным информационной системы "СПАРК", ООО "Строительная компания "Русь" принадлежит 61-летней Антонине Лисициной, генеральный директор – 37-летняя Ирина Левченко. Это мать и дочь.
По внешним признакам вообще едва определишь в них крепких предпринимателей. За 2017 год компания "Русь" показала прибыль в 200 тысяч рублей. У Ирины Левченко — десятилетний Nissan Qashqai, у её супруга из средств передвижения - мотоцикл Yamaha.
Их бизнес сосредоточен в городе Никольское Тосненского района. Ирина Левченко владеет и руководит ООО "Спутник", занимающимся строительством. Построила ЖК "Никольский посад". Также у Левченко есть управляющая компания "УЮТ", расположенная в Никольском Тосненского района и обслуживающая один дом. Её муж и отец владеют охранной организацией "Воевода" в том же Никольском.
Помимо этого, Ирина Левченко входит в члены правления ТСЖ "Славбург-1", куда входит и всеволожский предприниматель Андрей Дюжев. Известен он тем, что владеет участком под ЖК "Румболово-Сити", его же фамилия звучала в истории с улетевшим участком под "Лентой" во Всеволожске.
Инвестор Сергей Плугин
фото Vk.com
Инвестор Сергей Плугин больше похож на бизнесмена, имеющего возможность вкладывать деньги в строительство. Является единоличным собственником агентства недвижимости ООО "Империя", в прошлом году фирма показала прибыль в 42 млн рублей. Также у Плугина ООО "Император". Компания занималась консультированием вопросами коммерческой деятельности и управления, но проходит процедуру ликвидации. В разное время обладал как минимум 103 объектами недвижимости, разбросанными по Санкт-Петербургу.
Операция "Ситуация"
Гатчинский дворец
Фото: Pixabay.com
Судя по изученному автором пакету документов, несмотря на масштабные планы, застройщик официально не обращался к администрации Гатчинского района с просьбой увеличить этажность для конкретной территории. Более того, пока у чиновников нет формальных оснований объяснять свою высотную деятельность именно проектом с обманутыми дольщиками. Тем более, что декларируют они необходимость повышения этажности общими основаниями, и уже после урегулирования всех процедур попасть под новые условия смогут любые другие застройщики.
В беседе с журналистом 47news Ирина Левченко подтвердила, что не просила администрацию Гатчинского района о повышении этажности. "Не ради нас они точно это делают. Скорее, ради себя. Точнее, ради решения проблем с обманутыми дольщиками. Я не настаиваю именно на восьми этажах. Конечно, хотелось бы получить прибыль, но выжимать из этой территории всё до капли я не намерена", - рассказала она.
Также предпринимательница добавила, что присутствовала на общественных слушаниях, и они ей показались мало того что состоявшимися, так ещё и жаркими. С её слов, на встрече граждане выражали опасения на счёт того, что у них ухудшится транспортная доступность и станет меньше зелёных насаждений.
"Нам предложили пойти по этому пути, и мы пошли. Рядом строится гостиница на двенадцать этажей, так что я не видела никаких трудностей с регламентом. Но на данном этапе инициатором изменения является администрация, мы как стороннее лицо, скорее, привлечены. Мне бы не хотелось, чтобы дело дошло до нарушений", - заверила Левченко, позже объяснив, что в администрации ей не рассказали об отмене разрешения на строительство апарт-отеля.
По её словам, инвестора для строительства привлечь получается гораздо выгоднее и быстрее, чем брать кредит в банках. "Застройщиков сейчас кредитуют плохо", - добавила она.
В администрации Гатчинского района толком не смогли объяснить, кто и зачем настоял на повышении этажности. Елена Любушкина игнорирует прессу, а её пресс-секретарь Мария лишь переписала общие данные из официальных документов.
Фото: Pixabay.com
В неформальных разговорах чиновники выражают уверенность в том, что за такой формой подачи скрывается желание под благовидным предлогом обойти градостроительные нормативы. "Было уже такое пару лет назад, когда повысили этажность в микрорайоне Заячий Ремиз, обещая, что там будут давать жильё для переселенцев из аварийного фонда. Когда дело дошло до строительства, об этом дружно забыли. Сейчас ситуация похожая. В документах нигде не сказано, что этажность надо повышать именно ради реализации программы обманутых дольщиков. На словах можно говорить всё, что угодно. По факту, любая компания, даже тот же Е3 Group, может заявиться на эту землю", - рассуждает один из собеседников 47news. Напомним, именно Любушкина полгода назад была главным пиар-менеджером для проекта апарт-отеля.
В правительстве Ленобласти заявили, что их никто не уведомлял о столь резком изменении облика центральной части Гатчины. Хотя полномочия по архитектуре и градостроительству находятся на региональном уровне. Кстати, на сайте администрации уже выложен проект распоряжения председателя КАГ Вячеслава Шибаева, где он предоставляет разрешение на отклонение по высоте и по всему остальному.
Протокол общественных слушаний, какое бы решение по ним ни было, ляжет на стол именно Вячеславу Шибаеву, и только в его полномочиях утверждать ли новые градостроительные нормы для исторической части Гатчины. Дозвониться до чиновника не удалось, впрочем, относительно СМИ он придерживается той же позиции, что и Любушкина.
Его первый заместитель Михаил Киреев сообщил, что все документы из Гатчины будут внимательно рассмотрены. "Моё личное мнение — не может Ленобласти быть жильё нужным настолько, чтобы портить комфортное проживание людей", - прокомментировал он.
Кстати, помимо этого в КАГ изучили документацию совета депутатов Гатчины и выяснили, что в публичном доступе отсутствует положение, регламентирующее общественные слушания. Мелочь, а может повлиять.
Вице-губернатор по строительству, курирующий и архитектуру, Михаил Москвин, сообщил 47news, что ему по вопросу изменения высотного регламента объекта никто не докладывал. Лично он сомневается насчёт необходимости и законности столь скоростного внесения правок.
- У нас есть опыт, когда инвестору, решающему проблему обманутых дольщиков, предоставляли землю и разрешали строить выше положенного. Но это долго и мучительно. С той же компанией "Лидер" в Гатчине мы возились полтора года, я лично этим занимался. И последовательность была другая — сначала помощь дольщикам, а затем льготы. Здесь слишком много вопросов. Почему именно восемь этажей, а не пять? Кто посчитал, что выгода инвестора должна быть именно такая, а не другая? Как-то скоропалительно, - практически пообещал он.
Мнение императора Павла нам неизвестно.
Юлия Гильмшина,
47news