Кому нужна недвижимость в Ленобласти?

Приобрести недвижимость в Ленинградской области могут позволить себе молодые люди среднего класса с высшим образованием, имеющие доход в среднем около 100 тысяч рублей в месяц - если речь идет о коттеджах. На квартиры в 47-м регионе спрос небольшой — покупают их в основном те, кому не на что купить жилье в соседних регионах. Причем жители области в список потенциальных покупателей недвижимости давно не входят - ее покупают исключительно петербуржцы и жители Крайнего севера. И это несмотря на заверение властей в том, что жилье в Ленобласти, особенно малоэтажное, станет доступным. Каков же он — портрет среднестатистического покупателя недвижимости в Ленинградской области - выяснял 47News.

ЦЕННЫЙ ВОЗДУХ

Портрет покупателя недвижимости в Ленинградской области, как и в других регионах, напрямую связан с его желаниями и возможностями. Соответственно, престижные районы области рассматриваются респектабельными гражданами с высоким уровнем дохода и для которых недвижимость в Ленинградской области является основным жильем. «Это коттеджи, усадьбы, которые подчеркивают социальный статус владельца и улучшают уровень жизни с точки зрения экологии и комфорта», - отмечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА» Дмитрий Щегельский.

Следующая категория – покупатели жилья в многоквартирных домах эконом-класса - жители Ленинградской области и Петербурга с невысоким доходом. Уровень цен в Ленинградской области позволяет иметь отдельную квартиру тем, для кого удаленность от Петербурга не имеет значения.

По общему мнению специалистов рынка недвижимости Ленинградской области, основным и практически единственным покупателем домов и квартир в 47 регионе являются жители Санкт-Петербурга. Прельщает в соседней области петербуржцев, как правило, чистый воздух и низкие цены. По данным руководителя департамента развития "Родекс Северо-Запад" Марины Карпихиной, таковых — около 70% от всех приобретших жилье. Оставшаяся же треть покупателей — это приезжие из районов Крайнего Севера. Как правило, средств от продажи жилья и сертификатов государственных программ не хватает на покупку недвижимости в мегаполисах, поэтому они с удовольствием ставят в паспорта штамп с областной пропиской.

Отметим, Ленобласть заманивает покупателей не вся целиком, а "частично". «Продается недвижимость в основном в радиусе 80 километров от Санкт-Петербурга», - замечает директор по развитию компании "Евросиб Девелопмент" Марина Агеева. С ней согласно подавляющее большинство опрошенных 47News экспертов. «С одной стороны, люди по-прежнему находятся близко к Петербургу, с другой — нет городского шума, после рабочего дня есть возможность выйти на крыльцо своего дома и подышать свежим воздухом», - рассуждает генеральный директор УК «ПулЭкспресс» Андрей Бочков.

ЛЕГЧЕ КУПИТЬ, ЧЕМ ОБНАЛИЧИТЬ СЕРТИФИКАТ

Покупатель квартир и покупатель коттеджей — это совершено разные люди - и по уровню дохода, и по социальному положению. Так, по словам директора департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрея Уманского, квартиры в Ленобласти покупают те, кому «не выйти» на покупку жилья по различным жилищным программам - для того, чтобы купить квартиру в Ленобласти, они, как правило, продают свою жилплощадь в другом регионе, поскольку личных сбережений у них нет, а доход не позволяет брать ипотеку или рассрочку.

«Это люди, которые долго стоят в городской очереди, им выделяют сертификат на покупку жилья, но в Петербурге они его реализовать практически не могут из-за высоких цен. Также покупатели квартир - бывшие военные, которые не могут приобрести квартиру в других регионах. Нередки случаи, когда людям просто надо реализовать выданный сертификат — продать квартиру легче, чем обналичить его», - считает Уманский.

Согласны с Уманским и его коллеги. «50% петербуржцев хотят жить за городом, поскольку себестоимость постройки отдельно стоящего дома сравнима по стоимости с ценой 2-3 комнатной квартиры типовой серии в Санкт-Петербурге, но несравнима по уровню комфорта», - считает Староверов. «Петербург переезжает в область, и это факт», - говорит Андрей Бочков.

СПРОС НА КВАРТИРЫ УПАЛ

По мнению Андрея Уманского, общий спрос на многоквартирные комплексы в Ленинградской области определяем как средний, ажиотажа нет, и до возвращения на докризисные высоты ему еще очень далеко. Так, по сравнению с 2008 годом количество сделок на рынке первичного жилья сократилось на 50-70%, на рынке вторичного — на 40-50%. «На сегодняшний день очень много замороженных проектов. Если до 2008 года шло строительство в Выборгском, Всеволожском, Гатчинском районах, то сейчас строительство практически не ведется», - считает Уманский.

По общему мнению экспертов, самым ходовым товаром у покупателей Ленобласти является однокомнатная квартира. «Основной спрос — на дешевые квартиры, стоимостью до 2 млн. рублей. Такое жилье есть практически во всех районах Ленинградской области».

К слову, купить жилье в 47 регионе можно и за меньшую сумму - так, по мнению Уманского, однокомнатную квартиру в ближнем к Петербургу Всеволожске можно приобрести за 1,5 млн. рублей, а в Лужском — за 600 тысяч рублей. «Вы понимаете, что квартира квартире рознь. К примеру, в Гатчинском районе есть квартиры и по 2 миллиона рублей, во Всеволожском — 1,5 миллиона рублей, и в том же Лужском есть однокомнатные квартиры по 1,5 миллиона рублей», - поясняет он.

ОБОЙДЕМСЯ БЕЗ ЗАЙМОВ

Клиент иного типа — у продавцов коттеджей. Единственная схожая с продажей квартир тенденция — это аналогичное снижение спроса на рынке малоэтажного жилья. «По сравнению с 2008 годом, спрос на коттеджи упал на 50%. На сегодняшний день все, что касается загородной недвижимости, носит точечный характер», - считает Андрей Уманский. По его словам, больше всего пользуются популярностью недорогие объекты стоимостью 5-7 млн. рублей, а, к примеру, рынок дуплексов и таун-хаусов и вовсе «просел».

По данным АН «АРИН», по итогам 9 месяцев 2010 года произошло снижение средней цены кв. метра домовладений в сегменте «эконом» на 17%. Это объясняется не только снижением цен в существующих загородных комплексах (в пределах 5-7%), но и появлением на рынке новых проектов с чрезвычайно низкой ценой кв. метра. В сегменте «элита» средняя цена кв. метра снизилась на 12%. В сегментах «бизнес» и «премиум» произошла незначительная корректировка цен.

Если же говорить о средних данных, по данным ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, граждане выделяют по 7,5 млн рублей на покупку дома и участка. Но это в среднем: так, дом с участком в 70 км от Санкт-Петербурга в поселке Бегуницы Волосовского района можно приобрести за 3,2 млн. рублей, в Выборгском же районе домик обойдется в 6,8 млн. рублей, в Лужском районе аналогичный коттедж может обойтись и вовсе в 1,5 млн. рублей.

Причем среднестатистический покупатель коттеджа решительно отказывается от кредитов, надеясь исключительно на свои собственные сбережения, либо источник дохода позволяет им купить жилье в рассрочку менее чем за 1 год. «Кредитных сделок практически нет, люди покупают жилье на средства, которые у них имеются в данный момент», - признает Андрей Бочков. По мнению опрошенных экспертов, покупатели на рынке Ленинградской области — это в принципе не те люди, которые обращаются за кредитами, максимум, на что они могут пойти — это рассрочка сроком от 6 месяцев до 1 года. Единственное исключение, по мысли Марины Карпихиной — это те покупатели, которые вкладываются в недвижимость, покупают ее с расчетом перепродать в ближайшей перспективе. «Да и то, хоть и берут они ипотеку сроком на 20 лет, выплачивают полностью сумму долга, как правило, менее чем за 5 лет», - говорит она.

Из списка источника дохода при покупке жилья у среднестатистического покупателя коттеджа исчезла статья «продажа предыдущего имущества». Так, по словам Агеевой, практика продавать квартиру и покупать на вырученные средства дом уже "вышла из моды": «Так уже не делают. Люди не могут смириться с мыслью, что продешевят - продадут сейчас квартиру, которую купили ранее за высокую цену, по дешевке».

СРЕДНИЙ ПОКУПАТЕЛЬ СРЕДНИХ ЛЕТ С ВЫСОКОЙ ЗАРПЛАТОЙ

Что касается дохода и социального состава среднего покупателя коттеджей в Ленинградской области, мнения специалистов разнятся. Так, по словам Андрея Бочкова, основным покупателем недвижимости являются топ-менеджеры и владельцы бизнеса. По его мнению, чтобы приобрести дома и участок в Ленобласти, надо иметь доход чуть более 200 тысяч рублей в месяц. По словам же Марины Агеевой, дома в Ленобласти покупают в основном граждане со средним достатком — чуть выше 50 тысяч рублей. на каждого член семьи.

По словам специалиста компании «Бизнесстройгруп» Даниила Рубахина, приобретают дома в Ленобласти в основном те, кто имеет доход не меньше 100 тыс. на человека и занимают руководящие посты. «Покупатели на рынке недвижимости Ленобласти чаще всего - люди с высшим образованием и стабильным доходом от 50 тысяч до 150 тысяч рублей в месяц на семью», - обобщает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Малиновый дом» Анна Короткова.

О возрасте среднестатистического покупателя коттеджей говорить специалистам сложно, потому что, если брать теоретически, он колеблется от 35 до 45 лет, если практически - владельцем недвижимости может стать и молодой человек 25 лет, и представитель старшего поколения.

По общему признанию аналитиков, покупатель недвижимости в Ленинградской области стал более требовательным, чем в предыдущие годы. Если раньше сметали практически все подряд, не обращая внимания на то, есть ли в доме электричество и водопровод, то сейчас инфраструктура и инженерные коммуникации — основное, на что обращают внимание будущие собственники жилья. По словам Андрея Бочкова, после кризиса у покупателя недвижимости на рынке Ленинградской области появилась возможность долго выбирать, прежде чем купить тот или иной объект. «Выбор объектов загородной недвижимости гораздо шире, чем до кризиса. Дело в том, что сейчас реализуется много массивов, которые были приобретены девелоперами оптом еще до кризиса, поэтому от отсутствия предложения рынок не страдает. А вот со спросом гораздо сложнее, поэтому люди могут себе позволить подольше поездить, повыбирать», - отмечает он.

Благодаря кризису рынок недвижимости Ленинградской области стал более стабильным. «Сейчас можно говорить о том, что с рынка исчезли спекулянты, которые инвестировали в объекты недвижимости, ждали увеличения цены и продавали их затем. Цены пока не растут, поэтому никто не рискует выкупать участки и дома под последующие продажи», - считает Агеева.

Юлия Гильмшина, 47News

фото с http://www.gzt.ru/