У западных буржуа давно считается нормой работать в центре города, а жить в предместье – подальше от суеты, шума и выхлопных газов. Но для большинства россиян жизнь в собственном просторном доме на лоне природы остается мечтой, пишет «Строительный еженедельник»
Правда, с развитием ипотечного кредитования у многих появился шанс. Ведь сегодня отечественные банки кредитуют покупку и загородной недвижимости. Причем с каждым годом делают это все охотней. Но сам процесс кредитования для многих соотечественников кажется сложным, почти «неподъемным». Слишком многие моменты требуют осмысления и разрешения. На самые распространенные вопросы о процессе кредитования загородной недвижимости отвечает начальник кредитного управления петербургского филиала Национального Резервного Банка Наталья Григорьева.
– Какие программы по кредитованию покупки загородной недвижимости есть в Петербурге? Какие из них, на Ваш взгляд, самые удачные? Что отличает программу вашего банка?
– При высокой конкуренции на рынке ипотеки Санкт-Петербурга банками начинает осваиваться рынок ипотеки загородного жилья. Однако пока по сравнению с городским загородный рынок ипотеки еще не развит. Только несколько банков объявили о начале реализации программ ипотечного кредитования для приобретения загородной недвижимости. Это связано с несколькими причинами. Во-первых, сам рынок загородной недвижимости развит существенно меньше, чем городской, нет единой системы оценки загородной недвижимости, существуют проблемы с оформлением права собственности на землю и саму недвижимость и т.д.
– Какой уровень доходов должен быть у семьи, чтобы она могла рассчитывать на получение кредита под покупку загородного дома? Рассматривают ли «серые» доходы? Нужны ли в таких сделках поручители и созаемщики?
– Чем выше стоимость жилья, тем на большую сумму заемщик должен брать кредит. При этом ежемесячный платеж по кредиту должен составлять не более 40 процентов от среднего чистого ежемесячного дохода заемщика.
При определении максимальной суммы кредита рассматривается совокупный доход заемщика/созаемщика, при этом в расчет принимаются как доходы по месту работы (основному и по совместительству), так и дополнительные доходы, включая доходы от аренды, проценты по вкладам, дивиденды. При недостаточности собственного дохода могут быть рассмотрены доходы поручителя.
– Какие документы просят собрать для получения кредита?
– При оценке заемщиков по ипотечным кредитам существует стандартный пакет документов. Это документы, подтверждающие личность, образование, семейное положение, опыт работы, уровень и стабильность доходов заемщика. Заемщик должен ответить банку на определенные вопросы, в частности, есть ли у него кредиты в других банках. Также необходимо предоставить документы, характеризующие объект недвижимости, принимаемой в качестве залога по кредиту.
– Как долго документы рассматриваются?
– Сроки рассмотрения заявок зависят от количества клиентов, полноты представленных документов, но, как правило, не превышают две недели.
– По каким причинам могут отказать в выдаче кредита?
– Если клиент не смог подтвердить свою благонадежность и способность производить систематические выплаты по кредиту. Если у клиента есть отрицательная кредитная история, то есть если ранее у него были проблемы с возвратом кредитов.
– Как обычно поступают: сначала ищут загородный дом, а потом идут за кредитом, или наоборот?
– Некоторые клиенты приходят в банк, имея представление о том, какое жилье они хотят приобрести. Другие сначала определяют вместе с экспертами банка максимально возможную сумму ипотечного кредита, которую они могут получить, и после этого приступают к поиску жилья.
– А если дом только строится? Можно ли брать кредит для завершения работ? Какие тогда будут условия кредитования?
– Национальный Резервный банк предлагает ипотечный кредитный продукт «Целевой», он позволяет взять кредит на приобретение недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынке под залог имеющейся в собственности у заемщика недвижимости. Условия кредитного продукта «Целевой» аналогичны другим кредитным продуктам банка: сумма от до 0 тыс., сроки до 25 лет, ставка по кредиту от 9 до 12 процентов годовых.
– Загородная недвижимость в каких районах, по статистике, пользуется наибольшей популярностью? Чем это обусловлено?
– Наиболее привлекательными с точки зрения использования ипотечного кредитования считаются дома в обеспеченных инфраструктурой коттеджных поселках в близлежащем пригороде Петербурга. Важным условием является оформление земли в собственность.
– По каким причинам банк может не одобрить дом, выбранный заемщиком? И что делать заемщику в этом случае?
– Если дом имеет дефекты или неудачное месторасположение, которые могут повлиять на его ликвидность в случае невозможности заемщиком погашать кредит. Например, если дом ветхий, находится в аварийном состоянии, не обеспечен инженерными коммуникациями. Если существуют проблемы с оформлением, дома или земли в собственность.
– Страхуется ли сделка? От каких рисков? Кто, как и для чего это делает?
– Комплексное ипотечное страхование является обязательным условием. В него входят страхование жизни и трудоспособности, страхование недвижимости, страхование потери имущества в результате прекращения права собственности. Страхование защищает Заемщика и Банк от дополнительных рисков. Если наступит страховой случай, страховая компания перечислит банку необходимую сумму для погашения кредита, и заемщик будет освобожден от необходимости производить дальнейшее погашение кредита.
– Возможно ли досрочное погашение кредита без штрафных санкций?
– В течение шести месяцев досрочное погашение запрещено. С седьмого месяца досрочное погашение производится заемщиком без оплаты комиссии.
– Что будет, если заемщик начнет опаздывать с выплатами по кредиту? А если он вообще его «не потянет»?
– Все банки заинтересованы в том, чтобы заемщики самостоятельно производили погашения по кредиту, и могут принять во внимание временные трудности. В таком случае заемщик должен незамедлительно поставить банк в известность и попросить временную отсрочку платежей. Однако если заемщик допускает систематические просрочки, скрывается от сотрудников банка, отказывается производить дальнейшие выплаты по кредиту в течение определенного времени, тогда являющаяся залогом недвижимость реализуется, за счет полученных средств гасится задолженность перед банком, а остаток возвращается заемщику.