Как правильно гасить ипотеку в Петербурге. Срок и переплату можно сократить в разы

Срок ипотеки можно сократить в 5 раз, если знать, как правильно ее выплачивать, а сумму переплаты — в 6 раз, отдав банку совсем немного.

Журналисты "Фонтанки" посчитали, как сэкономить на ипотеке, существенно сократив ее срок и уменьшив переплату.

Основная часть ипотечного платежа уходит на покрытие процентов. При этом речь о сложном проценте, который высчитывается каждый раз из суммы долга заново. По принципу банков, в первые годы платеж почти полностью состоит из процентов, а тело кредита не сокращается.

Главная идея лайфхака — уменьшать сам размер долга как можно быстрее, вместе с этим уменьшая и сумму, приходящуюся на переплачиваемый процент.

Каждую неделю, в дополнение к ежемесячному платежу, необходимо вносить досрочно некоторую сумму, которую можете себе позволить. Чем больше, тем лучше.

На примере: стандартный кредит на 10 миллионов рублей на 30 лет под 12% годовых. Аннуитетный платеж составит около 102,9 тысячи рублей в месяц. Без досрочного погашения за полный срок заемщик выплатит банку около 37 миллионов рублей, из которых 27 миллионов рублей — проценты.

Доплата еженедельных еще 5 тысяч рублей увеличит среднюю месячную нагрузку примерно до 124,5 тысяч рублей. Зато кредит можно закрыть примерно за 13 лет и 8 месяцев, а переплата сократится до 10,3 миллиона рублей. Экономия на процентах — около 16,7 миллиона рублей.

Считаем дальше: при доплате в 10 тысяч рублей в неделю срок уменьшается до 9 лет и 8 месяцев, переплата — до 6,9 миллиона рублей. Это примерно на 20,1 миллиона рублей меньше базового сценария. Если же направлять досрочно по 20 тысяч рублей в неделю, то кредит можно выплатить примерно за 6 лет и 4 месяца. Переплата составит около 4,3 миллиона рублей, а экономия на процентах достигнет 22,7 миллиона рублей.

Таким образом, увеличение средней месячной нагрузки с 102,9 тысяч до 189,5 тысяч рублей позволяет сократить ипотеку почти на 24 года.

Если ближе к реальной ситуации с ипотечным жильем в Петербурге, не считая первичных новостроек, где значительную роль играют нерыночные субсидируемые ставки. В среднем, по данным Центробанка, кредиты берут на 5,3 миллиона рублей, сроком на 23 года и 4 месяца под 11,09%.

Аннуитетный платеж при таких условиях — около 53 тысячи рублей в месяц. Без досрочного погашения заемщик переплатит банку примерно 9,54 миллиона рублей — почти вдвое больше суммы кредита. При доплате в 5 тысяч срок сократится до 9 лет и 8 месяцев, а переплата — до 3,36 миллиона рублей. Экономия на процентах составит около 6,18 миллиона рублей.

Доплата 10  тысяч позволит закрыть ипотеку за 6 лет и 6 месяцев, переплата уменьшится до 2,14 миллиона рублей, экономия — до 7,41 миллиона рублей.

Доплата 20 тысяч: кредит гасится за 3 года и 11 месяцев с переплатой в 1,26 миллиона рублей, что на 8,29 миллиона рублей меньше первоначального варианта. Льготная ставка по кредиту тоже не отменяет такого способа, хотя эффект долгосрочного погашения в абсолютных цифрах становится меньше.

Это работает, потому то досрочные платежи сразу уменьшают основной долг, а чем раньше заемщик начинает доплачивать, тем больше последующих процентов он не заплатит.

Важно, что банки после частичного досрочного погашения предлагают выбрать из двух вариантов: уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок кредита. Первый вариант сделает оплату комфортнее, однако выгоднее будет второй, именно его использовали при расчетах.

При этом заемщик может сочетать оба подхода: сначала уменьшить обязательный платеж, чтобы создать запас прочности, а затем продолжать платить прежнюю сумму. Разница между старым и новым платежом фактически станет регулярной досрочкой.

Отметим, что в расчетах издание не учитывало страховку, банковские комиссии, изменение ставки, ипотечные каникулы и возможные перерывы в дополнительных платежах.