Центробанк так натянул рубль, что заодно сломал рынок недвижимости. 47news подсчитал, стоит ли забыть об ипотеке, либо ещё есть рубли.
Резкое повышение ставки Центробанка до 12% во вторник, 15 августа, не сильно повлияло на настроение рубля, из-за которого всё и затевалось. Однако, очевидно, на чём вскоре отразится повышение этого показателя, так это на ставках по кредитам, и прежде всего – ипотечных.
Свежи воспоминания, как быстро выросли ставки по кредитам в феврале 2022 года после того, как ключевая ставка в один день поднялась до 20%. Ипотека тогда вмиг стала недоступной, в среднем подойдя к порогу в 25%. Уже летом, впрочем, ключевую ставку снизили до 7,5%.
Для среднесрочных прогнозов под какой процент теперь банки будут выдавать ипотеку, стоит обратиться к данным из недавнего прошлого. Так, ипотечная по стандартным программам того же Сбербанка от ключевой отличалась примерно на три пункта, у "Альфа-банка" - примерно на 5%.
Если приложить эту арифметику к нынешним условиям, выйдет, что в ближайшем будущем банки будут предлагать ипотеку под 15% годовых. Это минимум. Конечно, это не 25%, что были весной 2022 года, но очевидно – рынок жилищного кредитования заходит на второй круг недоступности.
Самую обыкновенную однушку в Санкт-Петербурге сегодня можно приобрести за 5,5 миллионов рублей. Простенький ремонт, добротная хрущевка, минут 15 ходьбы от какой-нибудь конечной станции метро вроде "проспект Ветеранов" или "Рыбацкое".
При первоначальном взносе в 30% (в рублях это 1 млн 637 тысяч рублей) и максимально возможном сроке выплаты в 30 лет, ежемесячный платёж составит от 48 тысяч рублей. В случае, если банк будет выдавать ипотеку чуть подороже, скажем, под 16%, это поднимет ежемесячные выплаты до 51,5 тысячи рублей. Любопытно, впрочем, выглядит даже не это, а то, что на круг, то есть после всех выплат, та же недвижимость будет стоить уже 18 миллионов рублей.
Для сравнения. Если смотреть ещё недавно актуальные ставки (к примеру, когда можно было взять жильё под 8% годовых), то ежемесячный платёж за ту же хрущевку обошёлся бы в 26 тысяч рублей, а общая её стоимость - в 15,7 миллионов рублей.
Аналогичная история и с более дорогими вариантами. Условная двушка за 10 миллионов рублей при 30% первоначального взноса, потребует ежемесячного участия в виде 88 тысяч рублей. А в конце концов превратится в актив, за который придётся отдать 31 миллион рублей. Это при ставке в 15%. Подъём всего на 1 процентный пункт превратится уже в 94 тысячи рублей ежемесячных платежей.
С новостройками дело обстоит менее предсказуемо, ведь в доступности ипотеки для клиентов заинтересован сам застройщик. Другое дело, что у строящегося жилья такая слава, что обычный человек ещё подумает, брать ли кредит с учётом обещаний получения ключей даже в 2024 году, не говоря уже о каком-то мифическом 2025-м.
Беглый взгляд на сайты объявлений недвижимости покажет, что та же вторичка и до сегодняшнего дня требовала навыков выжидательной политики. В истории предложений можно заметить, что многие объекты могут снизиться в цене за три месяца на три миллиона – с 13 до 10. Всё потому, что рассчитывать приходится на покупателей с живыми деньгами, которые готовы выложить всю сумму сразу. В крайнем случае – на обладателей жилищных сертификатов, с которыми, впрочем, могут быть свои трудности.