Май месяц традиционно считается началом дачного сезона. Приехав после долгого отсутствия на свой участок, нередко можно обнаружить неприятные сюрпризы. То сосед свой забор передвинет или дорога вдруг слишком близко подошла к дому или еще чего похуже. Земельные споры – это обычное дело для дачников и владельцев участков. И решаются они по-разному: мирным путем, через суд или с помощью громких общественных скандалов.


Мы попросили начальника департамента по земельным ресурсам и землеустройству Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом Валентина Борисова рассказать, из-за чего чаще всего возникают в регионе земельные споры и как они решаются.


- Валентин Леонтьевич, скажите, по каким вопросам граждане чаще всего обращаются в комитет с просьбой помочь?

- По ситуациям, в которые попадают граждане, можно сформировать несколько самых типичных случаев. В первую очередь проблемы у граждан возникают при приватизации земельных участков в собственность. Причем это не зависит от категории земель. Такие ситуации случаются и в границах населенных пунктов за их пределами, в садоводствах и дачных хозяйствах. Речь идет о размерах участка. Как правило, фактическая площадь испрашиваемого участка больше, нежели та, которая указана в выданных документах. В связи с этим при постановке на кадастровый учет возникают у людей проблемы при оформлении в собственность по фактической площади, хотя законом это не запрещено.

В чем могут быть сложности. При производстве кадастровых работ нередко оказывается, что часть участка (то есть его «излишек») находится на землях лесного фонда или в водоохранной зоне. Поэтому узаконить фактическую площадь земельного участка не возможно.

 Однако, по закону федеральная регистрационная служба может зарегистрировать права гражданина на участок, площадь которого превышает фактически установленную по ранее выданным правоустанавливающим документам. Росрегистрации важен правоустанавливающий документ и выписка из кадастрового плана и при наличии этих документов они готовы провести регистрацию права собственности на земельный участок. Если, повторяю, часть участка не попадает на те категории земель, которые не могут быть переданы в частную собственность.

 Вторая ситуация. По приватизации земельных участков в садоводческих товариществах. Там другая проблема. Например, когда-то юридическому лицу был предоставлен садоводческий участок в 50 гектар. Правоустанавливающие документы есть у юридического лица на весь массив. У членов садоводства – только книжка. Для приватизации будущему владельцу нужна выписка из кадастрового плана. И здесь начинаются свои нюансы. Как правило, садоводство в лице председателя начинает увязывать регистрацию конкретного участка с проведением кадастровых работ по всему массиву, что, кстати, тоже необходимо. Площади этого массива, зачастую, тоже не соответствуют документам. Из-за этого остальные садоводы не могу приватизировать свои участки.

 Второй нюанс. Как правило, земли, предоставленные садоводству, соприкасаются с землями, которые находятся в постоянном бессрочном пользовании или в аренде у других владельцев. Товарищества желают получить и их в собственность, под предлогом того, что они их содержат, а самим садоводам они не нужны, но по ним проходит большая часть границ участка. И на этой почве возникает масса всевозможных трений.


- Скажите, а комитет как-то участвует в разрешении земельных споров?

- Участвует и достаточно активно. Причем, наше участие не зависит от того, обратилось ли к нам с жалобой юридическое лицо или физическое. Мы рассматриваем все жалобы и просьбы. Если из представленных нам документов ситуация понятна, то мы можем дать письменную консультацию как действовать. Но, как правило, приходится разбираться непосредственно на месте. Для этого формируется рабочая группа, куда входят специалисты по земельным вопросам, юристы, представители Роснедвижимости и соответствующего муниципального образования. И нередко нам удается решить ситуацию в досудебном порядке.


- Бывают ли случаи, когда граждане жалуются на отказ в регистрации?

- Да, бывают. Но ведь отказывают не просто так. Это может быть и по причине, как я уже говорил, что часть участка попадает на земли лесного фонда. Но чаще всего отказы случаются по вине самих граждан. Дело в том, что для регистрации им необходимо представить описание границ участка, которое они понимаю немного по-другому, нежели это понимают органы регистрации и органы кадастрового учета. Поэтому в органах Росрегистрации и отказывают по причине неправильного предоставленного описания земельного участка в соответствии с требованиями законодательства.


- Скажите, а вот площадь участка, которая оказалась по факту больше, чем по документам, ее можно оформить за деньги?

- Так ее только так оформить и можно, если нет ограничений установленных законодательством. Просто многие считают, что приватизация должна быть бесплатной. Это верно только отчасти. Да, по закону есть минимальная норма, которая действительно оформляется бесплатно. Когда возникают случаи, что фактическая площадь превышает минимальные размеры, установленные законодательством РФ, то в этом случае Росрегистрация не сможет зарегистрировать земельное право. В зависимости от видов использования, норма различается. Для садоводств – это от 5 до 12 соток, для ИЖС – до 20 и так далее. Кроме того, есть нормы, которые устанавливают органы местного

самоуправления.

 Получается, что если фактические размеры в два и более раз превышают предельно допустимые нормы предоставления земельных участков отдельных видов использования, то необходимо выделять такой участок, как отдельный и самостоятельный. И в этом случае Росрегистрация не может зарегистрировать право собственности, а излишек надо выкупать.


- По какой цене? Кто ее устанавливает?

- Устанавливают муниципалитеты и исходят они из рыночной стоимости. Что, кстати, тоже бывает предметом спора. Граждане зачастую не согласны с той ценой, которую им предлагают.


- Что в таком случае говорит закон?

- Четкого определения, по какой цене надо выкупать, в этом случае нет. Наши юристы на этот вопрос отвечают так: если участок не застроенный, то он должен выкупаться либо по кадастровой, либо по рыночной. Если застроенный - то по 10-ти кратной ставке земельного налога.


- Нескромный вопрос: а что дешевле?

- Здесь надо считать самим потенциальным владельцам участков. Понятно, что кадастровая стоимость земель поселений, особенно в поселках, не очень высока, но в городах, достаточно. В ближних пригородах, например, во Всеволожске кадастровая стоимость приближается к рыночной. Кроме того, в этом районе принято постановление главы администрации, что приватизации участка по фактической площади происходит исходя из рыночной стоимости.

 Вообще, если говорить о землях поселений, где цена за сотку не малая, то для граждан выкупить излишек площади будет проблематично. Участок может стоить по 70-80 тысяч рублей. Был случай, когда администрация предложила выкупить излишек за 72 тысяч, а речь шла всего о трех-четырех сотках.


- Так что же тогда делать гражданам, если они не согласны с предложенной ценой?

- Если гражданин не согласен с ценой, которую просит МСУ, то у него выход только один – идти в суд. Такие случаи у нас были и суд выносил решение по поводу выкупной цены. Во всех случаях решение суда звучало так: приватизация участков фактических размеров, но не совпадающих с представленными документами должна производится именно по 10-кратной ставке земельного налога. Причем это было во всех районах области. Так что гражданин может сам посчитать, что в его конкретном случае более выгодно: выкупать по рыночной стоимости или по 10-кратной ставке земельного налога.


- Получается что, земельные споры чаще всего решаются в суде?

- Если спор возник между двумя зарегистрированными собственниками, или хотя бы одна из сторон является законным собственником, и им между собой никак не удается договориться, то да, рассудить их может только суд. Другое дело, когда споры возникают в садоводстве. Спорящие стороны сами не могут обратиться в суд, поскольку они, как правило, не являются собственниками земельных участков. И они вынуждены идти в правление, которое, уже, будучи собственником общего земельного массива, как юридическое лицо, может принимать соответствующие решения: самим разобраться в ситуации, или обращаться за помощью к муниципалам, или идти в суд.


Материал предоставлен пресс-центром правительства Ленинградской области