Анализ рынка загородной недвижимости 2006 года показывает, что процессы, происходящие с городской недвижимостью, откликнулись и на загородном рынке. Как считают аналитики ЗАО «Общество землепользователей «Прогаль», свидетельством тому служит почти в 6 раз увеличившееся количество обращений покупателей к риэлторам для подбора объекта и увеличение в 2,5 раза обращений собственников, желающих продать свою загородную недвижимость.


Как и в городе, спрос превышает предложение, но быстро покупались только ликвидные объекты с соответствующей качественным характеристикам ценой. А продавцам с завышенными требованиями по цене своих объектов найти покупателя не удалось.


Типологизация спроса и предложения


Распределение продаваемых в 2006 году на вторичном рынке объектов загородной недвижимости по типам в структуре предложения мало изменилось.


Наиболее заметные изменения — увеличение количества предлагаемых участков в садоводствах и дачных некоммерческих партнерствах (ДНП), уменьшение количества готовых построек там же. Как и предложение, спрос на такие участки увеличился, а вот на готовые постройки той же категории сократился значительно — на 10%. Факторов, повлиявших на эти спрос и предложение, много. Это и увеличение количества дачных некоммерческих партнерств, земельные участки в которых довольно популярны, и завершающееся оформление садоводческих земель в собственность.


Но главным определяющим фактором, на взгляд аналитиков, явилось увеличение цены на земли ИЖС.


Таблица 1. Диапазон цен на земельные участки ($ за сотку)

Район ИЖС Садоводства и ДНП
Янв. 2006 Янв. 2007 Янв. 2006 Янв. 2007
Всеволожский 300–5000 2000–11500 200–2500 500–3500
Выборгский 350–5500 350–8500 300–5500 400–5500
Гатчинский 300–2700 400–6500 130–1000 150–1500
Кировский 100–1500 100–3000 80–600 80–1000
Красносельский 300–1500 800–7000 150–200 300–1500
Ломоносовский 250–2000 900–3000 80–600 300–1500
Лужский 100–300 100–1000 50–200 100–500
Приозерский 400–2500 700–2500 300–2000 400–2000
Тосненский 150–200 500–800 70–200 150–470
СПб, Выборгский 5000–7500 5000–20000 1000–5000 4000–12000
СПб, Курортный 6500–20000 12000–30000 2500–5000 5000–12000
СПб, Приморский 10000–12000 11000–30000 2500–5000 6000–13000
СПб, Пушкинский 400–2000 2000–7000 400–2000 400–2000

В Таблице 1 приведены диапазоны цен в начале 2006 и год спустя, в январе 2007 года, к которым принадлежало абсолютное большинство участков наиболее интересных для загородной жизни районов области. Конечно, имелись участки, цены на которые были и выше и ниже приведенных, но таких были единицы. Анализ данных таблицы подтверждает предположение о том, что участки ИЖС подорожали значительно больше, чем садоводческие и дачные.


Особенно сильно подорожали участки в ранее недооцененных Красносельском, Ломоносовском и Тосненском районах. Подорожали районы Санкт-Петербурга где ведется одноэтажное строительство — это Пушкинский и Приморский. Последний по ценам сравнялся с самым дорогим — Курортным районом. Лидером по темпам подорожания земли под ИЖС стал Всеволожский район. Если в 2005 году здесь еще можно было найти участок ИЖС по 300 долларов за сотку, то на начало 2007 года минимальная цена ликвидного участка сравнялась с 2000 долларами за сотку.


По схожим с выше приведенными причинам несколько упал спрос на готовые постройки, не относящиеся к ИЖС. Сегодняшний покупатель готов приобрести не предназначенный для объекта постоянного проживания земельный участок, но дом предпочитает со всеми удобствами. Об этом свидетельствует суммарная доля объектов «недостроя» и участков в общем объеме продаж, которая в 2006 году приближается к 50%, что более чем на 10% превышает долю этих объектов в 2005 году. Хотя нельзя исключать в этой составляющей роль инвестиций в землю как не менее надежного, чем городская недвижимость, вложения средств, но пока еще относительно дешевого.


Таблица 2. Диапазон цен на готовые постройки (тыс. $ за объект)

Район ИЖС Садоводства и ДНП
Янв. 2006 Янв. 2007 Янв. 2006 Янв. 2007
Всеволожский 14–650 73–700 3,5–55 10–300
Выборгский 15–400 26–400 5,5–170 11–300
Гатчинский 5–200 40–250 3–45 6–55
Кировский 6–150 15–150 2–25 4,5–45
Красносельский 20–150 60–200 5–35 12–100
Ломоносовский 2,5–200 8–200 3–55 12–60
Лужский 2,1–30 8–80 1–11 1,5–20
Тосненский 4,7–30 20–100 1–25 2,5–30
Приозерский 16–300 20–300 12–45 18–200
СПб, Выборгский 80–500 100–500 10–100 20–450
СПб, Курортный 80–530 150–700 20–150 20–200
СПб, Приморский 150–750 200–1500 7–100 14–700
СПб, Пушкинский 60–120 60–350 8–90 16–150

С другой стороны, анализ данных Таблицы 2 показывает, что в ближайших пригородах (Красносельский и Всеволожский районы) и «одноэтажных» районах Санкт-Петербурга (Выборгский и Приморский) дома в садоводствах тоже значительно подорожали. Это очевидное подтверждение того обстоятельства, что подорожание городских квартир развернуло спрос на улучшение жилищных условий посредством переезда в собственный дом на окраине. Об этом же говорит и существенное подорожание объектов ИЖС во всех областных районах южнее Санкт-Петербурга. Фаворитом в этом сегменте стал Гатчинский район. Если в 2005 году дом в Гатчинском районе можно было купить за 5000 долларов США, то в конце 2006 года дешевле 40000 можно найти только дом, которому далеко уже не один десяток лет, и то только на дальних границах Гатчинского района.


Ценовые сегменты


Ценовое сравнение выставляемых на продажу объектов дает четкую картину уменьшения в 2006 году доли дешевых объектов всех типов. Причем если в садоводствах основное уменьшение (более 12%) пришлось на самые дешевые готовые постройки и участки (до 10 тыс. долларов США), то в секторе готовых построек ИЖС сокращение больше всего отразилось на сегменте 10–30 тыс. долларов США за дом. Объяснение подобных изменений, по мнению аналитиков «Прогаля», в том, что дешевые готовые постройки ИЖС (до 10 тыс. долларов США) можно отнести в разряд участков, так как такие дома, обычно являются только «обременением». На практике, предварительно получив разрешение муниципальных властей, старые дома сносят.



По сравнению с 2005 годом максимально увеличился в объеме в 2006 году сегмент 100–300 тыс. долларов США. Основные причины: подорожание на городском рынке недвижимости (подтолкнувшее покупателей к загородному рынку) и ввод в эксплуатацию коттеджных поселков.


Интересно выравнивание в 2006 году объема предложений готовых построек ИЖС в диапазоне 30–60 и 100–300 тысяч долларов.


Что касается участков ИЖС, то изменения в начале ценовой шкалы повторяют ситуацию с участками садоводств — максимальное уменьшение в 2006 году предложения в самом дешевом сегменте. На этом подобие заканчивается. Для участков в садоводствах цена 5–20 тыс. долларов США в 2006 году считалась наиболее оптимальной (доля предложения таких участков больше 40%), и с этого ценового диапазона начинается рост предложения по сравнению с 2005 годом. А для участков ИЖС рост предложения начинается только после 20 тыс. долларов США за участок, и максимальный рост (более 5% в каждом сегменте) приходится на дорогие сегменты (от 50 тыс. долларов США за участок). Хотя общая доля таких участков и не превышает 25%.


Экономическая география


Ценовые изменения на севере области коснулись в наибольшей степени готовых построек ИЖС Призерского района, где практически в два раза уменьшилось их количество в диапазоне 10–30 тыс. долларов США. Однако на этом фоне предложение разнообразилось, что говорит о повышении интереса в прошедшем году к Призерскому району. В Курортном и Всеволожском районе в 2006 году нет уже предложений готовых построек ИЖС до 10 тысяч долларов. В Выборгском районе такие предложения еще оставались, но в значительно отдаленных от города местах. Относительно готовых построек в садоводствах и ДНП можно констатировать, что, следуя за спросом, в 2006 году предложение готовых построек не ИЖС смещалось в область более высокого ценового диапазона.



В садоводствах на юге области не произошло сильного ценового изменения, так как спрос на юге концентрировался на объектах ИЖС и повсеместное подорожание здесь тому подтверждение (Таблица 2). Характер этих изменений на юге области в 2006 году идентичен изменениям на севере. В близлежащих районах — Гатчинском, Кировском, Петродворцовом, Пушкинском — дома ИЖС дешевле 10 тыс. долларов США в предложении отсутствуют. Но в следующем ценовом диапазоне 10–30 тыс. долларов США доля предложений в 2006 году на юге было в два раза больше чем на севере.


Доля земельных участков ИЖС принадлежащих нижним ценовым диапазонам по сравнению с 2005 годом сократилась на севере области более чем на 50%, на юге примерно на 25%. Кроме того, на севере уменьшалось предложение и в сегменте 5–20 тыс. долларов США за участок. Наибольшее предложение в этих районах можно было встретить в пределах цен 20–50 тыс. долларов США. В то время как в 2005 году два вышеуказанных диапазона по количеству предложений были равны.


По участкам, продаваемым в садоводствах и ДНП, картина изменений такая же, но доля дешевых участков гораздо больше. Для юга, например, доля участков в садоводствах стоимостью менее 5 тыс. долларов США превышает 50% (в 2005 году более 65% участков принадлежали к самой дешевой группе). На севере наиболее массовое, более 40%, предложение участков не относящихся к ИЖС в пределах 5 20 тыс. долларов США. Доля более дорогих участков 20 50 тыс. долларов США сократилась с 35% до 15%, что может служить подтверждением вышеизложенного вывода о дефиците участков этого ценового диапазона на севере области.


В итоге


2006 год по сравнению с 2005 на загородный рынок принес постепенное подорожание по всем сегментам. На фоне галопа цен на городскую недвижимость продавцы загородных домовладений часто занимали позицию схожую с позицией продавцов квартир, так как расширение географического круга поиска покупателей городской недвижимости, привело к подорожанию готовых построек ИЖС в ближайших пригородах. В результате этого покупатели не всегда могли найти подходящий вариант готовой постройки и решались на самостоятельное строительство, покупая участки. Так как ликвидные участки ИЖС достаточно дороги, спрос повернулся к участкам в садоводствах и ДНП с подходящими инфраструктурными характеристиками. А обеспеченных инфраструктурой участков не так много, как хотелось бы. Последнее привело к подорожанию садовых домов.


Аналитики ЗАО «Общество землепользователей «Прогаль» полагают, что в 2007 году будет больше стабильности на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, что позволит продавцам и покупателям загородной недвижимости осуществить свои планы.