То, как сейчас застраиваются территории Ленобласти, граничащие с Петербургом, можно назвать хаосом. И эта хаотичные процессы идут здесь уже много лет. Лишь в прошлом году в регионе появились нормы градостроительства и проектирования, которыми удалось немного привести в чувство распоясавшихся застройщиков. Теперь все проекты планировки приходится подгонять под эти нормы, а на малейшее отклонение просить разрешения у областного правительства. Выносить вердикт — одобрять проекты или нет — теперь будет еще и недавно созданный градостроительный совет при губернаторе.
Совет этот приступил к выполнению своих обязанностей уже в четверг: на суд экспертов были вынесены предложения по застройке трех лакомых участков — одного в Ломоносовском районе и двух в Мурино Всеволожского района. Корреспондент 47News ознакомился с представленными проектами и выслушал о них мнения чиновников. Все их, в общем-то, можно объединить одним емким высказыванием вице-губернатора Георгия Богачева: "Я на этих территориях жить бы не хотел".
Мы предлагаем оценить проекты застройки Ленобласти и нашим читателям.
Основные нормы градостроительства и проектирования Ленинградской области:
- Плотность жилищной застройки: 9 тысяч кв.метров на гектар
- Расчетная минимальная обеспеченность общей площадью жилых помещений на 2025 год: в городских населенных пунктах — 33,4 кв. метра на человека, в сельских населенных пунктах — 38 кв. метров.
- Максимальная этажность застройки: город — 16 этажей, село — 12 этажей.
НОМЕР 1. ГОРОД ПО НОРМАМ СЕЛА
Поселок Мурино, Всеволожский район, участок - 22 гектара. Территория ограничена шоссе Санкт-Петербург-Лаврики, проектируемой автодорогой и линией железной дороги Петербург-Приозерск.
Заказчик - ООО "Петросталь", разработчик — ОАО "Ленгражданпроект".
Согласно проекту, планируется возвести 240 тысяч кв.метров жилья (5 584 квартиры). Предполагаемая численность населения нового квартала составляет 7600 человек. На каждого человека будет приходиться в среднем по 31,5 кв. метров жилья.
Разработчик просит отклониться от нормативов и допустить увеличение плотности застройки до 10,91 тысяч кв.метров на гектар и повысить этажность домов до 18. Взамен обещает построить школу на 550 мест и детский сад на 240 мест.
Изначально было запроектировано 27 этажей и плотность порядка 25 тысяч кв.метров на гектар, а также отсутствовали социальные объекты. В настоящее время на этом участке уже ведется строительство трех домов, еще по трем объектам получены и одобрены градостроительные планы.
Замечания экспертов:
- Расчеты необходимых мест в соцучреждениях велись по нормам, установленным для сельской местности, тогда как застройка явно городского типа. При расчете "на город" выявится серьезная нехватка мест как в детских садах, так и в школах
- Согласно представленному плану, кварталу будет недоставать около 400 парковочных мест.
- Неизвестно, когда начнется строительство запроектированных очистных сооружений. То же самое относится к электрическим мощностям: запланировано строительство подстанции, однако пока время ее введения не оговорено
- В Ленинградской области до сих пор нет пожарных машин, которые могут спасти людей из горящего здания с высоты 16-18 этажей.
Вице-губернатор Георгий Богачёв: "Первично на этот участок был проект планировки, который вообще не предусматривал ни школ, ни садика, вообще ничего. Кроме того, там большая часть из этих домов, о которых идет речь, уже реально построены. Отклонение от нормативов обусловлено желанием застройщика тем, что у него были определенные планы. Но он со своей стороны пошел на компромисс. Во-первых, уменьшил свои аппетиты, во-вторых, предусмотрел место для строительства социальных объектов, в-третьих, уже предпринимает шаги к их строительству. Это обуславливает то, что мы сегодня готовы к компромиссам".
Доктор архитектуры Сергей Митягин: "Меня не устраивает обоснование завышения. Я бы этажность до 18 разрешил, а повышение плотности — не разрешал. С точки зрения застройки это брошенный угол, абсолютно несформированный".
НОМЕР 2. ВПИХНУТЬ "НЕВПИХУЕМОЕ"
Поселок Мурино, Всеволожский район, участок - 34 гектара. Расположен за пределами жилой застройки в северной части поселения между рекой Охта и дорогой Мурино-Лаврики.
Заказчик - ООО "Инвест-Капитал", разработчик — ООО "Проектно-конструкторское бюро "Строй-Проект".
Согласно проекту, планируется возвести 342 тысяч кв.метров жилья. Предполагаемая численность населения нового квартала составляет 10860 человек. На каждого человека будет приходиться в среднем по 31,5 кв.метров жилья.
Разработчик просит отклониться от нормативов: допустить увеличение плотности застройки до 10,86 тысяч кв.метров на гектар и повысить этажность домов до 18. За это на участке будет построена школа на 700 учащихся и два детских сада на 180 человек каждый. Также планируется организовать десткие и спортивные площадки и рекреационную зону по берегу Охты.
Изначально было запроектированы дома в 26-27 этажей. Строительство пока не ведется, так как проект планировки территории был отменен.
Замечания экспертов:
- Опять же число мест в детских учреждениях подсчитывалось для сельской местности. В случае перевода участка в статус города, в школах не будет хватать 288 мест, в детских садах — 194 места.
- Расчет плотности застройки, по мнению комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти, велся с нарушением правил. Комитет уверяет, что плотность застройки может составить 13 тысяч кв. метров на гектар, что превысит норматив на 45%.
- Мысль устроить рекреационную зону вдоль реки Охта может оказаться провальной. В связи с обширной застройкой, которая не всегда соответствует нормативам, туда может сбрасываться большой объем сточных вод.
- Запроектированные здания архитектурно непривлекательны: нет особенностей ни в планировке территории, ни в облике зданий.
Председатель комитета по архитектуре и градостроительству ЛО Евгений Домрачев: "Считать плотность застройки нужно в границах планировочных элементов, в границах "красных" линий, а не в границах всего участка. Мы идем вам (застройщикам, - прим. 47News) навстречу, а вы снова пытаетесь что-то завысить. Зачем? Я не пониманию. Привели бы в соответствие, и все".
НОМЕР 3. БЕЗ ИЗЮМИНКИ
Поселок Новоселье, Аннинское сельское поселение, Ломоносовский район, территория проектирования — 55 гектаров. Участок разделен на 2 квартала — 20,3 и 25,2 га. Земли пока используются под сельское хозяйство. Территория находится в границах зоны жилой застройки, деловой застройки и граничит с Красносельским шоссе.
Заказчик — ОАО "Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации", разработчик - ООО "Институт территориального развития".
Согласно проекту, планируется возвести 330 тысяч кв.метров жилья. Высота домов — от 6 до 12 этажей. Предполагаемая численность населения нового квартала составляет 10991 человек. На каждого человека будет приходиться в среднем по 30 кв. метров жилья. Плотность застройки — от 7 до 7,5 тысяч кв.метров жилья. Таким образом, разработчик уложился в региональные нормативы градостроительства и проектирования.
Проектом предполагается строительство двух школ по 550 мест, 4 детских сада (два по 145 мест и два по 190 мест), физкультурно-оздоровительный комплекс и другие социальные объекты. Общее число парковочных мест — 5200.
Замечания экспертов:
- Сложные многоэтажные парковки планируется расположить вдоль Красносельскиого шоссе, что будет, во-первых, иметь малоприглядный вид, во-вторых, отрезать от остальной территории жилой квартал. При этом предусмотрено недостаточно открытых парковочных мест у зданий.
- У будущих жителей нет места для прогулок. Для комфортного проживания озеленение города нужно увеличить как минимум в 2 раза.
- Не продумано безопасное примыкание к Красносельскому шоссе, а также нет соединения участка с КАД.
- Застройку также признали скучной и невзрачной.
Доктор архитектуры Сергей Митягин: "Есть общее неудовлетворение от этого проекта при всей его правильности. Я могу представить такой квартал где-то в районе города. Нужна ли нам такая структура в Новоселье? Это выполненный по всем нормам, по всем правилам проект, но он не удовлетворяет эстетическим пожеланиям".
Вице-губернатор Георгий Богачёв: "Надо понимать, что это на сегодняшний день — окраины Петербурга, спальный район эконом-класса. Если мы сегодня сравним это с тем, что реально строится сейчас — всех приглашаю в Бугры — по сравнению с этим представленный проект — просто рай. Конечно, здесь есть над чем работать. <...> За грамотность - "5", за содержание - "3"".
От автора
Если всем мечтам застройщиков, работающих в Ленобласти, будет суждено сбыться, то уже через пару лет граничащие с Петербургом территории превратятся в железобетонную пустыню с торчащими, словно клыки, высотками. К этому в свое время привело попустительство муниципалитетов, и теперь правительству приходится идти на уступки, чтобы хоть как-то улучшить качество среды обитания в застраиваемых территориях.
Пока Георгий Богачев признает, что достигнутый компромисс с компаниями по возведению соцобъектов и уменьшению плотности с этажностью очень далек от идеала. Однако, по его мнению, если не пойти на этот компромисс, можно сильно отпугнуть застройщиков. А если их отпугнуть, то вскоре на совершенно законных основаниях на горизонте вырастут те самые 27 этажей, вблизи которых не будет ни одного дерева и ни одной спортивной площадки.
Мария Бочко, 47News