При кажущейся стабильности спроса, ситуация на загородном рынке в 2011 году существенно изменилась по сравнению с тем, что наблюдалось в 2010-м. Граждане массово покупают совсем другие объекты, чем годом ранее.
По данным информационного обмена среди загородных застройщиков, в июне 39 компаниям-участникам этого проекта удалось подписать 137 договоров и заработать 452 млн. рублей. По сравнению с предыдущими месяцами количество сделок увеличилось на треть, а общая выручка – более, чем в полтора раза.
Однако июньские показатели – аномалия. Так почти половину указанного дохода в июне принесли девелоперам 9 сделок с дорогими коттеджами (20-24 млн рублей), тогда как обычный уровень продаж домов такого ценового уровня 1-2 в месяц. Впрочем, этот скачок продаж (некоторые эксперты связывают его с экономическим форумом, привлекшим в город немало состоятельных иногородних покупателей) еще не говорит о возрождении спроса на дорогие особняки, а скорее указывает на то, что рынок пока нестабилен и трудно предсказуем.
По данным аналитического центра Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, всего за полгода девелоперы, участвующие в информ-обмене, заключили 586 сделок на сумму 1,671 млрд. рублей. То есть в среднем по 22,8 млн. рублей на каждый реализуемый проект. Почти столько же (21,7 млн.) за тот же период получили застройщики и год назад. То есть этот год для операторов загородного рынка пока не стал более успешным, чем 2010-й.
Хотя многие эксперты подчеркивают: клиентов стало больше – однако выручка не растет, потому что граждане приобретают все более дешевые объекты. Средняя цена договора продолжает снижаться.
По сравнению с прошлым годом существенно изменились предпочтения клиентов: сегодня они приобретают совсем другие объекты.
Входит в моду покупка участков без инженерии. В первом полугодии 2010 года участков без коммуникаций, по данным информ-обмена, было продано втрое меньше, чем инженерно-подготовленных земель. В первой половине 2011 года земли без «инженерки» вышли в лидеры по числу продаж.
Схожим образом изменилась соотношение продаваемых коттеджей и таун-хаузов. Год назад компаниями-участниками было реализовано в пять раз больше загородных домов, чем секций в таун-хаузах. В этом году сблокированные коттеджи превзошли по числу продаж отдельно стоящие дома.
Большая часть сделок с таун-хаузами проходит по дешевым объектам небольшого метража. Покупатели охотно берут недорогие секции в крупных малоэтажных комплексах «Золотые Ключи», «Кивеннапа» и «Токкари ленд». Средняя площадь продаваемого сегодня таун-хауза - 90 кв.м, средняя стоимость – 43 000 рублей/кв.м. Это существенно меньше, чем было год назад: тогда средняя площадь секции составляла 155,7 кв.м., при стоимости «квадрата» - 62 600 руб.
Напомним, до начала кризиса таун-хаузы пользовались весьма скромным спросом у покупателей, их продавалось в разы меньше, чем особняков. До последнего времени сблокированные коттеджи не были низкобюджетным жильем. Как правило, их строили в престижных пригородах Петербурга на дорогой земле из соображений более «плотного» использования территорий. Заметная часть подобных строений позиционировалась в элитном сегменте.
Во время кризиса появилось предложение принципиально иного качества и ценового уровня. Сегодня таун-хаузы пытаются составить конкуренцию самым дешевым городским «единичкам» и «двушкам».
Так, в например, в проекте «Токкари лэнд» 130-метровая секция предлагается за 2,5-3,5 млн. рублей, в «Золотых ключах» за 2,7 млн можно купить таун-хауз площадью 65 кв.м. В «Кивеннапе» в июне начали продавать жилье площадью 71 кв.м за 1,4 млн рублей – за такие деньги не купить и квартиру-студию в строящихся домах…
Другой тип объектов, все набирающий популярность – участки без инженерной подготовки.
Средняя цена таких наделов – 0,62 млн. рублей за участок. Этот формат также родился во время кризиса. В начале 2010 года сделок по этим объектам было еще относительно немного: застройщики (как правило, это вновь выходящие на рынок компании) лишь опробовали новый формат. Сегодня он стал нормой продаж, однако средние цены сделок на наделы без коммуникаций все полтора года снижаются: с каждым месяцем появляется все более дешевые земли. Нисходящая динамика говорит о том, что пока соотношения между дорогими и дешевыми лотами не установились на уровне, соответствующем актуальным запросам рынка.
Мнения экспертов
Александра Малышева, менеджер компании «Новая Дача»: За последние полгода наши потенциальные покупатели стали обращать больше внимания на инженерную подготовку дачного поселка. Их волнует количество выделяемой мощности электроэнергии, качество подъезда к поселку и внутренних дорог, социальная инфраструктура. Причем теперь клиентам недостаточно слов о том, что будет в перспективе, они хотят знать, что реально построено или строится. К примеру, раньше клиентов вполне устраивало, если у застройщика есть мощности и техусловия для подключения, сегодня же потребителей интересуют конкретные сроки полного завершения электрификации объекта.
Татьяна Резанова, генеральный директор компании «Изумрудная долина»: По нашим наблюдениям, за прошедшие полгода кардинальных изменений в запросах покупателей не произошло. Среди горожан, которые ищут место для постоянного проживания, пользуются спросом участки без подряда с полным пакетом коммуникаций в поселках с развитой инфраструктурой. Конечно, конкурентное преимущество у проектов, которые находятся в стадии активного строительства.
Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс»: Покупатели становятся более требовательными к внешнему виду поселка не только к моменту его завершения, но и в период строительства. Поэтому на территории нашего поселка «Охтинский парк» мы организовали единый строительный городок для рабочих всех строительных компаний, выполняющих подрядные работы на индивидуальных участках. Так что потенциальные покупатели больше не будут наблюдать «прелести» быта строителей. Это, кстати, повысит и пожарную безопасность в поселке. Также мы ввели требование устанавливать по границе индивидуальных участков временные двухметровые заборы на период строительства домов. Все это позволит сохранить аккуратный вид поселка даже во время активных строительных работ.
Наталья Маркова, руководитель департамента продаж «Национальной Жилищной Корпорации – Спб»: За прошедшие шесть месяцев, пожалуй, единственно, что изменилось, так это увеличилось время принятия решения о покупке. Помимо прочего, это связано с тем, что на рынок было выведено (и продолжает появляться) много новых предложений. Покупатели теперь вынуждены изучить немало вариантов, прежде чем принять окончательное решение. Чтобы привлечь клиентов и быстрее завершить реализацию проекта «Янино», мы ввели новое предложение: таун-хаус общей площадью 135 кв.м. на этапе строительства будет стоить 4,9 млн руб. После регистрации домовладения цена увеличится. Одиннадцать секций такого жилья мы уже возвели.
Наталья Егорова, руководитель отдела продаж «ПетроЗемПроект»: В сегменте бизнес-класса спрос потихоньку смещается от участков с подрядом к готовым домам. Любопытно то, что коттеджи без отделки клиентов интересуют все меньше. Клиенты хотят сразу и без забот поселиться в новом доме. Для них мы предлагаем готовые дома с отделкой «под ключ» с интересными решениями интерьера: дизайнеры создают в наших домах демократичный «летний» стиль с яркими элементами, так что здания сразу выглядят обжитыми, что очень нравится клиентам.
Справка о проекте по информационному обмену:
Проект по обмену информацией среди загородных застройщиков ведется при посредничестве Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. Сегодня в проекте по обмену данными по сделкам участвует 39 девелоперских компаний, реализующих в сумме 79 поселков (более чем 8500 домовладений).
Список компаний-участников:
SH Realty, «НЖК-СПб», ГК «Стинком», «Родекс Северо-Запад», «Евросиб-Девелопмент»,
ИСГ «Норманн», Village Consulting, «ПулЭкспресс Групп», Greenside, ГК проекта «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «Невская домостроительная компания», «БТК-девелопмент», «Би Хай Инвест», «Вилла плюс», «Старт-Девелопмент», «Эко Ленд», «Светлострой», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Особняк», «Гарант-девелопмент», «Невская строительная компания», УК «Монолит-Недвижимость», «ДомФинланд», УК «Новая дача», «Изумрудная долина», «Петербургское агентство недвижимости», «1-я академия недвижимости», «АТС Малиновка», «Фаэтон Девелопмент Групп», ГК «Нидгард» (прежнее название Goodland), «Евростиль», «ПетроЗемПроект», УК «Северная недвижимость», «Русь НТ», застройщики – частные лица.
Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, специально для 47News