1 сентября в России стартовала новая акция – «дачная амнистия». Владельцы дач, гаражей, коттеджей, садовых построек и иных частных построек могут легализовать возведенные без надлежащих разрешений построек.
Федеральный закон, вводящий новый порядок, был подписан 30 июня. Последний нормативный акт, необходимый для исполнения закона, успели зарегистрировать в минувшую среду. Действовать амнистия будет до 1 января 2010 года. Вот только в чем заключается упрощение регистрации, о чем говорится в заголовке документа, не ясно.
Все на благо народа
Значительная часть частной недвижимости – жилых и садовых домов, гаражей и других бытовых построек – на сегодня не прошла процедуру государственной регистрации. Поэтому эти объекты недвижимости не могут ни продаваться, ни передаваться по наследству. Да и право собственности на них весьма условно: незаконно возведенные постройки должны сноситься. А речь идет не только о самострое новых русских, но и о возведенной лет десять назад на своих шести сотках времянки.
Основной проблемой, безусловно, является сложность в сборе всех необходимых документов и справок на оформление права собственности как на земельный участок, так и на расположенные на нем постройки. Необходимо получить кадастровый план, а чтобы получить кадастровый план – провести кадастровый учет, а чтобы провести кадастровый учет – осуществить межевание земельного участка. «Стоимость кадастрового учета и подготовка соответствующего плана может обойтись гражданину в сумму, сопоставимую с ценой его участка, – говорит председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. – С постройками ситуация аналогичная: чтобы оформить право собственности на постройку, необходимо совершить несколько визитов в БТИ и заплатить немалые деньги (до 10 тысяч рублей) для получения технического паспорта на постройку».
Как ни странно, но «амнистия» была задумана самими чиновниками. Началось все с послания президента России, в котором он потребовал помочь гражданам легализовать в упрощенном порядке принадлежащие им гаражи, жилье, садовые дома в различных кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующие земельные участки. «Такой порядок легализации должен быть максимально прост для граждан», – заключил глава государства. Но легализация будет иметь для государства и вполне конкретный экономический эффект. Ведь как только гражданин зарегистрирует свою хибару, с нее надо будет платить налог. Не очень большой для гражданина (от 0,3 до 2 процентов от стоимости в год), но в масштабах России сумма будет внушительной. Сейчас же неучтенные объекты сложно, а в некоторых случаях невозможно учитывать для целей налогообложения. А учесть их невозможно из-за отсутствия либо несоответствия по форме либо содержанию правоустанавливающих документов, а также документов, позволяющих однозначно идентифицировать сами объект недвижимости. Зачастую индивидуальный жилой дом, дачная постройка или гараж возведены без разрешения на строительство.
Первую попытку упростить процедуру регистрации правительство России предприняло полтора года назад. В новой редакцией Градостроительного кодекса РФ указывалось, что для строительства гаражей и дачных построек, строений и сооружений вспомогательного использования (сараев, колодцев, беседок и т.п.) не требуется получать разрешение на строительство. Но не додумали: новое правило распространяется только на недвижимость, построенную (реконструированную) после 1 января 2005 года. А действующим законом не предусмотрена возможность регистрации прав на объекты недвижимого имущества без разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию. То есть «амнистируя» дачные постройки, чиновники частично амнистируют себя.
Моя дача – моя крепость
Вступивший 1 сентября закон исправляет ситуацию. Во-первых, положениям Градостроительного кодекса РФ о возможности строить гараж или дачную постройку без сложных разрешений и согласований, придана обратная сила. Соответствующие поправки внесены и в закон о регистрации прав на недвижимость. Во-вторых, регистрация прав на такие объекты осуществляется на основании документов, подтверждающих право гражданина на земельный участок, а также технического паспорта на возведенную на нем постройку.
Сама амнистия несогласованных построек продлится до 1 января 2010 года. Действующий Гражданский кодекс РФ допускает легализацию самовольных построек (то есть возведенных без разрешения), но только в судебном порядке. Причем на застройщика (хозяина) возлагается бремя доказывания соответствия домика или гаража требованиям градостроительных регламентов и строительных норм и правил, а также ненарушения прав третьих лиц. Если соблюдать такой порядок, то с учетом массового характера самовольных построек суды только этим делами и будут заниматься. Вместо суда владельцам надо обращаться в муниципалитет с заявлением, к которому должны быть приложены подтверждающий право гражданина на земельный участок документы и технический паспорт.
Правда, спешить с регистрацией прав не обязательно: с 2007 года с 500 до 100 рублей будет снижена пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества
Игра стоит. Денег
Вопрос о легализации участков, выделенных гражданам под огороды и другие цели, решен не полностью. Установлено, что когда из соответствующих документов не ясно, какие права на участок даны огороднику (то ли право собственности, то ли пожизненного наследуемого владения, то ли постоянное (бессрочное) пользование), то владельцу участка необходимо предоставить выписку из похозяйственной книги.
Но для регистрации прав на земельный участок в любом случае необходимо предоставить его кадастровый план. Однако нормативные акты СССР, РСФСР и Российской Федерации не предусматривали создание таких планов. С 1975 года оформлялся план земельного участка/землепользования, с 1991 года – чертеж границ участка. «Таким образом, правообладатели земельных участков, которых в России, по самым скромным оценкам, насчитывается несколько десятков миллионов человек, лишаются возможности оформить принадлежащие им участки, минуя проведение необходимых кадастровых работ и изготовление соответствующего кадастрового плана. А ведь именно высокая, с точки зрения граждан, стоимость кадастровых работ и межевания земельных участков является главной причиной, сдерживающей процесс массовой перерегистрации гражданами своей недвижимости», – заключает депутат Плескачевский.
То есть в любом случае придется идти за техническим паспортом в БТИ, а потом еще обращаться в частные компании или в специализированные госорганизации и платить за составление проекта границ земельного участка (размере 8-12 тысяч рублей). А об упомянутых проблемах эксперты предупреждали чиновников еще в феврале.
Антон Одынец