Опаснее всего заключать сделку по купле-продаже недвижимости, не проводя юридическую проверку продавца и объекта, предупредил россиян ипотечный брокер, руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов. Самый рискованный способ приобретения жилья он назвал в беседе с "Лентой.ру".
Главный вопрос, на который необходимо ответить при проведении юридической проверки — кто является собственником недвижимости и законно ли он получил собственность. Для ответа на эти вопросы, по словам эксперта, необходимо запросить документы самого продавца, а также правоустанавливающие документы на недвижимость.
Квартира могла быть получена в собственность разными способами, и каждый несет в себе определенные риски. Так, в случае приватизации необходимо узнать, кто прописан в квартире и были ли отказники от приватизации.
"Если в квартире прописан человек, который отказался от доли квартиры после приватизации, и он не будет выписываться перед сделкой, то даже при смене собственника он имеет полное право на проживание в этой квартире", — предупредил Чурилов.
Если недвижимость перешла к собственнику по наследству, нужно выяснять есть ли другие потенциальные наследники, кроме самого продавца.
"Даже если через 5 лет приедет из глубинки какой-то дальний родственник, то в суде он выиграет и покупателю придется выплачивать ему компенсацию за его долю квартиры. Или он захочет расторгнуть сделку, так как квартира нужна ему самому", — добавил специалист.
Не менее важно выяснить, состоял ли продавец в браке на момент покупки. Если да, то нужен брачный договор или нотариальное согласие второго супруга на сделку, даже если брак уже расторгнут.
"Любое имущество, приобретенное в браке по закону, является совместным, и второй супруг может запросто расторгнуть сделку", — отметил он.
Опасность может представлять и покупка собственником квартиры по договору купли-продажи. Чем больший срок прошел с момента приобретения, тем лучше, но если прошло менее 3-5 лет, то надо понимать, как собственник приобретал недвижимости. Если квартира продавалась, к примеру, после наследства или по доверенности, то потенциально тоже могут возникнуть проблемы с появлением какого-то наследника предыдущего владельца, предостерег брокер.
Важно, был ли использован материнский капитал при оплате недвижимости. Нужно выяснить этот момент, а также понять, выделялись ли доли детям. Такие сделки проходят исключительно по согласованию с органами опеки. Доли детям должны быть выделены, иначе это нарушение закона. Если вдруг этого не произошло, то в судебной практике уже были ситуации, когда ребенку исполнялось 18 лет, он подавал в суд на нового владельца, так как его права были ущемлены и он не получил долю в квартире. Суды в данной ситуации будут точно на стороне подростка
Спорные ситуации могут возникнуть и в случае, если собственник продает квартиру по доверенности, подчеркнул эксперт. Кроме того, обязательно стоит проверять, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, не заложена ли недвижимость банку или другому кредитору, не является ли продавец банкротом. Несет в себе риски и покупка квартиры у пожилого человека, так как родственники в дальнейшем могут попытаться расторгнуть сделку, признав его недееспособным.
"Как видно, способов приобретения квартир много, и каждый несет в себе определенные риски... В данной ситуации без грамотного специалиста, который "распутает" всю цепочку не обойтись", — подытожил Чурилов.