47news разобрал новый порядок купли-продажи недвижимости иностранцам. Законность редких сделок от Камчатки до Калининграда теперь будут изучать властные богатыри во главе с премьером. Почитайте, что будет, если у покупателя или продавца не одно гражданство. 

Росреестр вечером 18 марта объяснил, как в нынешней реальности будут регистрироваться сделки на недвижимость с участием иностранцев. Сосредоточились в ведомстве на собственниках с двойным гражданством.

"Росреестр как орган регистрации прав при определении правомочий граждан Российской Федерации руководствуется положениями федерального закона "О гражданстве Российской Федерации", согласно которому гражданин Российской Федерации, имеющий также иное гражданство, рассматривается Российской Федерацией только как гражданин Российской Федерации, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации или федеральным законом", – говорится в сообщении ведомства. Там резюмировали, что при регистрации юридически значимым считается наличие гражданства России.

Тем временем договоры купли-продажи недвижимости уже с 15 марта приросли важной формулировкой, рассказали 47news риелторы Петербурга. Речь о пункте, в котором участники "заверяют и гарантируют", что ни один из них не имеет отношения к недружественным России странам. Указ, который вводит новый порядок в сделках с иностранцами, президент подписал в начале марта.

"Сделки...могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации", - говорится в документе.

В упомянутой правительственной комиссии - 29 персон от главы Роспотребнадзора Поповой до министра обороны Шойгу и главы ФСБ Бортникова. Председатель - премьер-министр России Михаил Мишустин, помогают шесть вице-премьеров. 6 марта структура выпустила правила выдачи разрешений. Согласно им, россиянин или продавец (покупатель)-иностранец должен подать заявление в свободной форме, где опишет цель и предмет сделки. К нему нужно приложить удостоверение личности и актуальную выписку с банковского счета. К иностранным документам нужны заверенные переводы. Пакет документов подается с описью лично или представителем по доверенности. Он рассматривается специально созданной подкомиссией. А утверждается председателем, то есть тем же премьер-министром.

Партнер коллегии адвокатов Pen&Paper Екатерина Токарева обратила внимание, что указ президента устанавливает максимально широкий перечень тех, кто обязан подавать уведомление.

- В силу того, что официальных разъяснений от правительства относительно однозначного применения подписанного президентом указа пока не последовало, остается руководствоваться буквальным толкованием текста, - прокомментировала она. - Исходя из установленного перечня "недружественных лиц" можно сделать обоснованный вывод, что российские граждане, постоянно или преимущественно проживающие и получающие прибыль в "недружественной" России стране, будут обязаны подчиняться данному указу и подавать соответствующее уведомление, даже не имея никаких политических связей с такой страной.

С другой стороны, отметила юрист, указ не имеет ввиду рядовых работников, а только лиц, которые занимаются бизнесом на территории "недружественных стран". Речь в документе идет в первую очередь именно об  извлечении прибыли, что не тождественно простому заработку.

- Что имеется ввиду под "нахождением под контролем указанных иностранных лиц", понять пока также не представляется возможным, поскольку позволяет отнести к таким субъектам всех, в отношении которых у российских властей имеются подозрения в "недружественности", - добавила Токарева.

Список недружественных стран правительство России утвердило еще 5 марта. В нем понятные Украина, США, все 27 государств-членов Евросоюза, Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, включая Джерси, Ангилью, Британские Виргинские острова, Гибралтар, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, Тайвань (Китай),  Черногория, Швейцария, Япония.

- А если один из членов семьи - иностранец. Нужно ли им при продаже или покупке получать разрешение?

- Представляется, что нет, указ не устанавливает таких ограничений. Если непосредственная сторона сделки к "недружественному лицу" не относится, при этом один из членов его семьи под установленные критерии подпадает, получение разрешения не требуется.

Нераскрытым в документе остался вопрос, как будет проверяться наличие гражданства. Скажем, если по документам продавец и покупатель - россияне, но у одного из них - паспорт австралийца. Росреестр такие данные не аккумулирует, они собираются пограничниками и в миграционных отделах полиции. По закону, став подданным другой страны, россиянин должен подать уведомление в течение 60 дней. Если на момент получения он за границей, то в течение 30 суток по возвращении. Если уехал навсегда - никаких обязанностей.

- Росреестр вправе направлять межведомственные запросы при осуществлении государственной регистрации, если посчитает это необходимым. В таком случае государственная регистрация права приостанавливается до получения ответа, - рассказала партнер Pen&Paper Екатерина Токарева, добавив, что запросы могут быть направлены как в органы МВД, так и в налоговую службу - чтобы уточнить, есть ли зарубежные счета у участника сделки.

- Каковы юридические последствия, если один из участников имел, но не указал наличие вида на жительство или иностранного гражданства?

- Окончательный ответ на вопрос предстоит дать судебной практике. На данный момент неясно, по какому пути пойдут суды. Стоит отдельно отметить, что само по себе заключение таких сделок не запрещается: запрещается лишь их исполнение, и это как минимум исключает режим ничтожности для таких договоров. Поэтому одним из предварительных вариантов видится состав, установленный статьей 173.1 Гражданского кодекса: недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия государственного органа. Однако, строго говоря, указ - это не закон, а подзаконный акт. Кроме того, состав предусматривает получение согласия все-таки на совершение договора, а не на его исполнение.

Опрошенные 47news риелторы признались, что с изменениями на практике пока не сталкивались. Но посредники, преодолевшие не один кризис, рассчитывают подстроиться.

- В целом похоже на сделки, когда один из участников - несовершеннолетний. При ней документы о планируемой сделке подаются в органы опеки, указывается, в какую квартиру переедет ребенок, и при одобрении проводится сделка, - объяснила одна из собеседниц.

По ее словам, сроки сделок с иностранцами придется корректировать с поправкой на работу правительственной комиссии.

- Сами сроки регистрации прав собственности не должны измениться, они прописаны в законе. Для договоров в простой письменной форме - 14 рабочих дней, нотариально заверенные - один-три дня, с привлечением кредитов - пять рабочих дней, - добавила риелтор. 

Партнер коллегии Pen&Paper Екатерина Токарева считает, что продать жилье иностранцам станет сложнее. В первую очередь из-за разброса решений государства и дополнительных процедур.

- Новый порядок, по крайней мере пока, не приобрел даже приблизительных очертаний, позволяющих говорить о его определенности. Указ президента станет базисом для дальнейшего развития новых правил на законодательном и подзаконном уровне, - добавила она.

Собеседники 47news на рынке недвижимости отметили, что в прежние времена сделки с участием иностранцев оформлялись в порядке, актуальном для обычных россиян. При необходимости документы переводились на русский. В целом же зарубежным клиентам помогать приходилось редко. Албанцев и австралийцев среди них не было.

- Пять - семь лет назад были клиенты из Швейцарии, им помогала продавать квартиру и искала новую, в Петербурге. Еще один гражданин США продавал квартиру на Кузнецовской улице. А в последнее время с такими не сталкивалась, - вспомнила одна из агентов по недвижимости.

Сделок между россиянами указ президента не касается. Тем не менее, по ощущениям опрошенных экспертов, внутренний рынок замер в ожидании. Собственники подняли цены на 10-30 процентов, перестраховываясь на случай финансовых рисков. Например, потери работы. Также фиксируется много приостановок и временных отказов от продажи. Владельцы объясняют, что боятся остаться на улице с живыми деньгами.

Андрей Карлов,
47news

Официально Росреестр также сообщил, что учет и регистрация сделок с недвижимостью, которые совершаются между россиянами и компаниями, не попадающими под действие указа, осуществляются в штатном режиме и в установленные законом сроки. В регионах проводятся рабочие совещания и организуются горячие линии с представителями профессионального сообщества, в том числе с застройщиками.