Если от каждого дома отщипнуть по шесть квартир и отдать их врачам, президент будет спокоен. В Ленобласти придумали обменять чужие метры на свою землю. Строители не поняли.

- В целом нужно решать по области проблему обеспеченности врачами. А для этого нужно решать еще одну проблему, связанную как раз тоже со строительным комплексом, – обеспечивать жильем надо <...> Жилье – вот над чем нужно работать, - сказал президент Владимир Путин 10 июня во время сеанса видеосвязи с губернатором Ленобласти Александром Дрозденко. В тот день глава государства согласился с его участием в выборной кампании, штрихом указав на ряд проблемных точек.

Сказано им — сделано, и уже 16 июня в канцелярии Законодательного собрания появился законопроект, с помощью которого правительство Ленобласти надеется оперативно заняться этой проблемой. В эту сессию его рассмотреть успеют едва ли, так что вернутся в конце сентября.

Согласно идее председателя комитета по строительству Константина Панкратьева, для мотивации девелоперов нужно предоставить возможность получать землю под реализацию проектов строительства многоквартирных домов в аренду без торгов. В обмен, уверен он, застройщики будут готовы отдавать часть квартир бесплатно или по государственной цене. Из них, в свою очередь, чиновники будут формировать служебный жилой фонд и социальное жильё и дальше предоставлять сотрудникам образовательных и медицинских учреждений, военнослужащим, служащим органов внутренних дел, детям-сиротам и ветеранам. Сегодня с обеспечением этих категорий жильём есть проблема, ведь там, где развит рынок, высокие цены, а там, где они приемлемы, нечего приобретать.

Обращаясь к конкретике, власти ждут, что ради получения бонуса застройщики будут готовы расстаться минимум с 2% от общей площади квартир. Именно столько они должны будут передать в собственность государства, представленного Российской Федерацией, Ленинградской областью или муниципалитетом. Ещё один вариант — продать 5% квадратных метров по так называемой государственной цене, определяемой Министерством строительства.

Согласно грубым предварительным расчётам, в Кудрово или Мурино в доме общей площадью 10 тысяч квадратных метров условный бизнесмен должен будет зарезервировать под нужды страны 200 квадратных метров. Это примерно шесть однокомнатных квартир площадью 33,3 квадратных метра каждая, общая их себестоимость — 18 миллионов рублей. Если захочет продать по установленной цене, придётся ориентироваться на цены, отличные от рынка. В том же доме речь пойдёт о 500 квадратных метрах или 15 однокомнатных квартирах. Минстрой утвердил цену 51,6 тысячи рублей за квадрат для всей Ленобласти, тогда как рынок во Всеволожском районе даёт 103 тысячи. В таком случае потери уже начинаются от 25 млн рублей.

Конкретные условия пропишут, как ожидается, в договорах с компаниями, там же будет сказано, какие штрафы будут грозить за невыполнение. Впрочем, правовое управление уже раскритиковало законопроект, усмотрев в нём даже коррупциогенный фактор. В частности, там заметили, что в документе толком не прописан механизм реализации, в том числе не определено, каким образом будет обеспечиваться исполнение обязательств и как будет проводиться передача помещений в собственность. К тому же начальник управления Денис Малкин считает, что к компетенции правительства Ленобласти не может относиться вопрос передачи помещений в государственную собственность РФ.

В беседе с журналистом 47news Константин Панкратьев особо подчеркнул, что законопроект не рассчитан на конкретные фирмы или жилые комплексы. Впрочем, он признал, что если и будет кому-то из застройщиков выгодно участвовать в подобной схеме, то региональному предприятию АО "ЛенОблАИЖК". Сейчас оно выступает скорее в качестве технического заказчика при работе по спасению обманутых дольщиков.

В администрации Всеволожского района пояснили, что арендная ставка сегодня рассчитывается по сложной формуле. Если проще, выходит, что за один квадратный метр строящегося жилья на пятне в Мурино или Кудрово девелоперу нужно отдать в год от 800 до 1000 рублей. В целом выходит, что год аренды для дома из нашего примера обойдётся в 8-10 млн рублей. С учётом того, что возведение происходит не менее двух лет, а может затянуться на три и более, окупаемость начинается как минимум с третьего года. Правда, есть мнение, что всё это теория, ведь в том же Всеволожском районе коммунизм давно закончился - государственной земли почти не осталось.

Девелоперы, занятые на реальном рынке, пока к идее регионального правительства относятся настороженно. Так, генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян сходу не вспомнил случая, чтобы компания вообще брала землю в аренду. По его словам, такая форма возможна только при обращении с государственной землёй, то есть находящейся в собственности страны, региона или муниципалитета. Либо с неразграниченной, то есть с той, которой по нынешним законам может управлять район, если надел находится в сельском поселении или городском поселении.

В реальности же девелоперы приобретают землю у частников, и если брать те же самые Мурино и Кудрово, то пятно площадью 2 Га, где можно будет разместить дом на 15 тысяч квадратных метров жилья, обойдётся в 150 миллионов рублей.

- Многие бы, конечно, соглашались на вариант не тратить деньги на землю, но покажите, где в том же самом Всеволожском районе нам её предоставят? Наверняка, речь об отдалённых районах, но пойти туда можно только при наличии спроса. В том же Подпорожье квартиры будет не продать, тем более, если начинать проект сегодня, придётся идти в банк и использовать эскроу-счета, - говорит он.

Солидарен с коллегой и директор Setl Group Илья Еременко. Хоть в целом инициативу саму по себе он считает правильной, с арендой земли под многоквартирные дома не сталкивался.

- В любом случае в Ленобласти рентабельность застройщика без учета стоимости земли редко превышает 15-20%. Для воплощения идеи в жизнь в эту цифру должно уложиться всё — и процент проданных квартир, и дисконт при выкупе, и стоимость аренды. Иначе экономический смысл для инвестора теряется, - прокомментировал он.

Судя по словам вице-губернатора по строительству Михаила Москвина, всё же он рассчитывает на участие в придуманной схеме тех девелоперов, что строят в Гатчинском и Ломоносовском районах. Сколько тратится на аренду застройщиками, он особо не уточнял, но уверен — если разрешить брать её без торгов, предложение всё же покажется лакомым.

"Без торгов государственную землю сегодня нельзя получить. Выгода девелопера в том, что за землю он расплачивается, пусть и квартирами, не сразу, а после окончания строительства", - считает чиновник.

- Мы никого не заманиваем, пусть каждый считает выгоду для себя сам. Понятно, что в отдалённых районах так работать будет только Агентство ипотечного жилищного кредитования. Для нас же важно, не тратя живые деньги, расплатиться с инвесторами, - говорит он.

Решит ли подобная затея проблему с нехваткой жилья бюджетникам и медикам, с которых всё пошло, в частности, на Суворовском, 67 пока не говорят. Прежде всего, потому, что особо не считали и не опрашивали строительное сообщество, насколько идея будет пользоваться спросом. Впрочем, и законопроект ещё никто не принял.

Юлия Гильмшина,
47news