Ленинградская область продолжает внедрять новые правила игры для застройщиков. Сначала было объявлено о жестких мерах борьбы со строителями небоксрёбов, а затем о случаях, в которых эти правила можно обойти. Вице-губернатор, курирующий строительный блок, Георгий Богачёв, вызвался сам поговорить с журналистами о том, как будут действовать новые правила, в связи с чем на карте Ленобласти появился новый город Новогорелово и что он думает о властях Санкт-Петербурга.

- Георгий Игоревич, в начале зимы вы боролись с застройщиками, которые нарушили высотные регламенты, построив небоскребы в приграничных районах области. Недавно вы заявили, что, наоборот, будут послабления для этих же застройщиков и будут приниматься заявки на отклонение от предельных параметров. На какие правила всё же ориентироваться девелоперам?

- Я не считаю, что мы меняем правила игры. Это логическое продолжение той политики, которую мы начали. Мы понимаем, что когда люди планировали объём застройки и инвестиций, они ориентировались на действовавшие на момент планирования правила застройки, и теперь им сложно переориентироваться на новые нормативы. Потому мы решили, что в исключительных случаях могут быть допущены отклонения от принятых в мае прошлого года нормативов. По этажности в исключительных случаях мы не будем ограничивать застройщиков, а по плотности допустим послабление на 25%, увеличим норматив с 9 тысяч человек на 1 гектар до 11 тысяч на 1 гектар.

Живой пример, участок компании ЦДС в Мурино, площадью 30,5 га. У них был проект на 600 тыс кВ метров высотой 26 этажей, его отменили. В соответствии с новыми нормативами, компания сможет построить 12 этажные дома общей площадью 274 тыс квадратных метров, то есть в два раза ниже, чем они планировали. Если мы решим в отношении них принять исключительные правила, то компании позволят построить 340 тыс квадратных метров в те же 27 этажей.

- Это своего рода компромисс?

- Да.

- Сколько таких компаний, которые получат возможность отойти от действующих регламентов и в каких случаях можно надеяться на изменение правил?

- Много компаний. Это все компании, у которых проект планировки территорий принят до лета прошлого года, то есть до момента, когда были утверждены региональные нормы градостроительства и проектирования. Механизм получения исключительных прав на застройку будет сложным. Сначала девелопер должен обратиться в муниципальные органы, совет депутатов примет решение обратиться в правительство с ходатайством о получении этим застройщиком отклонения от норм, затем это ходатайство рассмотрит градсовет, сделает запросы в комитеты, даст своё заключение, и рекомендует правительству принять отклонения. Например, в Новодевяткино слева от дороги строит "Арсенал", и у них уже сложившаяся высотная застройка, а справа – участок "Главстройкомплекса", и даже проект планировки еще не разработан. Компания высказывала желание получить право отклониться от предельных параметров застройки, но я пока не вижу причин это сделать.

- Вы не ответили на вопрос, сколько именно компаний обратятся за разрешением.

- Мы до конца еще не посчитали. Мы же только в Мурино и Новодевяткино начали разбираться, а есть еще Бугры, до Кудрово и Янино еще не добрались. Там тоже есть вопросы. В Кудрово, к примеру, два проекта "наложились" друг на друга. Это проекты с условными названиями "Setl City" и "Отделстрой". Они там борются за "зеленую зону", и каждый приписал один и тот же участок себе… Будем разбираться.

- На прошлой неделе был заложен первый камень при строительстве города Новогорелово в Ломоносовском районе. 47news.ru/articles/61344/ Стоит ли ожидать появления других новых городов на территории Ленобласти?

- Этот населенный пункт образован скорее по техническим причинам. Жилую зону, которая там образовалась после демаркации границ, не к чему было присоединить, потому пришлось организовать новое поселение. Обычно новые жилые массивы включаются в земли границ населенного пункта, с которыми находятся рядом, а тут такой возможности не было. Вот взять к примеру Мурино, сегодня это поселок с населением 12 тысяч человек, а к 2025 году там должно жить 100 тысяч человек. Эо новое поселение или старое? Мне кажется, новых городов у нас появляться не будет.

- Вы три месяца назад то же самое говорили, а новый поселок, как вы его называете, взял да появился…

- Это же не появление города в пустыне, что вы к этому так прицепились. Это просто кусок одного жилищного массива, который нельзя было присоединить куда-нибудь. Не исключаю, что по аналогичным причинам появятся другие населенные пункты. К примеру, в Выборгском районе, в начале трассы Скандинавии, из массивов сельскохозяйственных земель, объединённых одним собственником, теоретически могут появиться аналогичные Новогорелово посёлки.

- Процесс жилищного строительства в Ленобласти какой-то слишком спонтанный. В Мурино появляются небоскребы, с которыми потом начинают бороться, внезапно появляются целые посёлки, которые не к чему присоединить… Есть ли вообще комплексный план развития территории? Не может же регион развиваться по кускам.

- У нас есть схема территориального планирования, принятая в конце прошлого года, о которой много говорится. Хотя, пожалуй, сейчас процесс развивается больше не сверху, а снизу. Что же до развития пригородных территорий, то здесь наша задача скорее не разрабатывать стратегию развития территорий, а регулировать процесс лавинообразного жилищного строительства. Жизнь сама всё за нас запланировала.

- Может быть как раз из-за такого подхода и появляются проблемы, с которыми вы боретесь в приграничных районах?

- Понимаете, в соответствии со 131-м законом полномочия принятия проектов планировок отданы муниципальным властям, и отсюда все проблемы. Вот есть региональные градостроительные нормативы. Отличнейшие нормативы, лучше некуда. Но маленький нюанс: кто проверит, соответствуют ли принятые проекты планировок в районах этим нормативам? В муниципальном образовании работает в лучшем случае один архитектор, который осуществляет функции в том числе и заказчика. В региональном комитете по архитектуре и градостроительству контролем занимается пять человек. И потому получается, что у нас эти проекты планировок штампуются как пирожки, потом мы видим последствия. В соседнем Петербурге ведь этот сложный документ принимается трудно, по нескольку лет… Чтобы разрушить эту систему, надо вносить изменения в федеральные законы, чем мы может быть и займёмся, когда немного разгребём то, что имеем… Иначе ведь так и будем бегать за собственным хвостом.

- В последнее время строительные компании, работающие в Петербурге, испытывают трудности в работе, связанные со снижением темпов строительства в регионе. Логично предположить, что все они перебегут в Ленобласть. Это уже началось?

- Пока на уровне деклараций заявили о перерегистрации в Ленобласти многие компании, почти все, что на слуху: ЦДС, Ленстройтрест, Строительный трест, Отдел-строй, Settl-City. Но это на словах, и на ближайшем координационном совете мы соберём всех и спросим всех поименно. Для регистрации в области у компаний есть хорошая причина: налог на прибыль, который они платят, возвращается в их же проект, когда государство выкупает у них социальные объекты.

- Ожидаете строительного бума?

- Глобальное строительство и так уже началось, но кроме этого мы ожидаем прирост налоговой базы. Это не быстро произойдет, ведь признание выручки у большинства компаний происходит уже после передачи квартир. Так что в трёхлетней перспективе можно ждать дополнительных поступлений в бюджет. В последнее время часто говорят об объединении горда и области, но мне кажется, взаимопроникновение чиновников и бизнеса уже давно произошло.

- Губернатор Петербурга Полтавченко считает, что нужно запретить строительство небоксрёбов на территории города. Не хотите ли переманить желающих строить небоскрёбы в Ленобласть? Может быть, в Бокситогорске или Подпорожье появится микрорайон небоскрёбов?

- Небоскребы – это противно. Россия огромная страна, и у нас много земли. Мы ж не Гонконг, чтоб строить вверх… Мы вот с компанией NCC всё не можем сойтись в этом вопросе, они говорят, что в Финляндии полно многоэтажных домов, но я вот ни одного не видел..

- Кстати, на какой стадии сейчас конфликт с NCC?

- Они говорят, верните наш град план, у нас иностранные акционеры. Мы говорим, идите по законному пути через процедуру получение разрешения на отклонение, те же параметры у вас останутся, только сделайте всё цивилизованно. Они всё равно говорят, оставьте наш градплан. Но чем они отличаются от остальных? Тем, что иностранные инвесторы? Да какие они инвесторы? Застройщик сегодня – это такой инвестор, в результате деятельности которого затраты бюджета только возрастают, потому что надо строить школы и садики.

- Хорошо, что вы сами заговорили о садиках. Вы будете заставлять застройщиков их строить рядом с домами?

- Будут строить, куда денутся. Строительный рынок для застройщиков сегодня очень хороший, они очень хорошо зарабатывают. Маржа строителей сейчас составляет примерно 15 тысяч рублей за 1 квадратный метр, а чтобы строить садики, нужно тратить 4,5 тысячи рублей за 1 квадратный метр. Это уже как пошлина на нефть, чем выше спрос, тем выше цена. Надо начинать делиться.

Беседовала Юлия Гильмшина, 47News