Рост предложений и снижение ключевой ставки возвращает инвесторов на рынок коммерческой недвижимости. Ожидания здесь без рисков не бывает.
К концу 2025-го инвесторы вложили 13,8 млрд рублей в коммерческую недвижимость Петербурга и Ленобласти, реализованную на торгах, посчитали эксперты консалтинговой компании Bright Rich | Corfac International. Сумма более чем в два раза больше показателя прошлого года (6,2 млрд рублей).
"На рынке складывается интересная динамика: конкуренция за качественные активы в сильных локациях растет, а высокая ключевая ставка одновременно давит на доходность объектов. На этом фоне торги становятся одним из самых рабочих инструментов, позволяя инвесторам заходить в недооцененные проекты с потенциалом роста капитализации", - рассуждает сооснователь и партнер Bright Rich Виктор Заглумин.
Всего в регионах Северо-Западного федерального округа на торгах за год реализовано 229,6 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости, заключено 11 сделок. Для сравнения, в 2024-м - 10 сделок о продаже на торгах 133,7 тысяч квадратных метров. Самый крупный чек 2025-го - 4,4 млрд рублей, в прошлом году - 1,1 млрд.
"Рост предложения и количества сделок на рынке коммерческой недвижимости во многом связан с изменением макроэкономических ожиданий. В первую очередь — с трендом на постепенное снижение ключевой ставки, - рассуждает о текущей ситуации в сегменте Антон Орлов, директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers. - Инвесторы, которые ранее размещали средства на банковских вкладах под высокие проценты, по мере закрытия этих депозитов ищут альтернативные инструменты с более высокой и долгосрочной доходностью. Коммерческая недвижимость в этом контексте вновь становится понятным и привлекательным активом, особенно с точки зрения сохранения капитала и арендного дохода".
Об оживлении рынка можно судить не только по количеству сделок с торгами, но и живым объявлениям на онлайн-площадках. Например, на Avito в декабре 2025-го встречается множество предложений продажи и аренды офисов и нежилых помещений. Встречаются крайне любопытные варианты от 24 квадратов в кирпичной "избушке" на Петроградской стороне (7000 рублей в месяц) до Казачьих бань в Адмиралтейском районе Петербурга (385 млн рублей, по 78500 рублей за квадратный метр).
Принтскрин приложения Avito
В Ленинградской области из-за удобства логистики много объявлений об аренде или продаже складов, причем с уже работающими арендаторами. Актуальных примеров во время подготовки материала найти не удалось - предложения сняты с публикации.
"В Москве наибольший спрос (за год) приходился на офисы, тогда как в Петербурге инвесторы чаще заходили в проекты под редевелопмент (оборудование пустующих объектов под новый функционал), - рассуждает о динамике двух столиц Виктор Заглумин из Bright Rich. - Перепрофилирование позволяет повысить эффективность площадей и увеличить арендный поток — это одна из ключевых стратегий следующего цикла".
По данным "Авито Недвижимости", количество предложений коммерческой недвижимости росло в целом по всему Северо-Западному федеральному округу: в сегменте продажи - на четыре процента год к году, в аренде - на 21 процент. Флагманами с точки зрения новых предложений в 2025-м оставались Петербург (62% от общего числа) и Ленинградская область (12%).
В агентстве IBC Real Estate объем инвестиций на рынке недвижимости в Санкт-Петербурге в этом году оценили в 74 млрд рублей. На первом месте в топе сделок - торговая недвижимость (28%), 26% приходится на жилую, 16% — на складскую, 14% — на гостиничную, 11% — на офисы, 5% — на многофункциональные комплексы.
Эксперты также обратили внимание на отличия рынков коммерческой недвижимости двух столиц и их агломераций. Кроме очевидной разницы в объемах собеседники указывают на сосредоточение качественных объектов у небольшого числа крупных игроков Петербурга.
"В нынешних условиях интерес к торгам в Петербурге выше, чем в Москве, поскольку возможность приобрести качественный объект с доходностью, которая превышает текущие инфляционные ожидания (официальные данные — 12-13%), на открытом рынке крайне ограничена. Это делает торги единственным реальным способом для покупателей получить активы с привлекательными условиями, в то время как на московском рынке аналогичная тенденция только начинает развиваться", - рассуждает руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF GROUP в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов.
Сооснователь и партнер Bright Rich Виктор Заглумин предположил, что в 2026 году торги останутся основным каналом продажи активов с проблемной историей, имущества госкомпаний. "Если высокая ключевая ставка сохранится, интерес к недвижимости, в том числе через торги, будет только расти", - полагает эксперт.
"Ключевой риск — переоценка ожиданий доходности. Если снижение ставки будет происходить медленнее, чем ожидает рынок, часть инвесторов может занять выжидательную позицию, - добавил директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов. - Замедление активности также возможно в случае ухудшения деловой активности бизнеса или снижения спроса у конечных потребителей. Однако в краткосрочной перспективе предпосылок для резкого торможения рынка мы не видим — спрос поддерживается именно инвестиционной составляющей".
В целом в 2026 году эксперт ожидает сохранения инвестиционного интереса к коммерческой недвижимости Петербурга и Ленобласти, но рост будет более сдержанным и избирательным с точки зрения качества активов: "Фокус сместится в сторону объектов с понятной экономикой, устойчивыми арендаторами и прогнозируемым доходом".