Представьте, вы заплатили 3 млн за 10 соток, а нужно еще четверть миллиона ежегодно. И такие бывают условия в Ленобласти.
Собственники участков у озера Суходольское в районе деревни Ольховка Приозерского района оказались отрезаны от своей земли дорогой, которая в частном владении. Все земли здесь – сельхозназначения, ни к одному населенному пункту официально не относятся, но планировалось образовать садоводство. Собственно, купившие участки и приезжали сюда, как на дачи, но сейчас, говорят, проехать невозможно: мешают канавы и рвы, которые якобы наделал владелец дороги. Приходится оставлять машины за территорией, а дальше – только пешком.
- Купил землю в марте 2023-го, за 10,5 соток заплатил 3 миллиона, в стоимость входило подведённое электричество, вода из артезианской скважины, круглосуточный проезд по хорошей освещенной дороге с подсветкой, в том числе декоративной. Менеджеры нам нахваливали, как там замечательно жить. В итоге выяснилось, что дорога к участку – это обычная сельхозка, и она в частной собственности. Проезд нам запретили, путь перекопали, демонтировали столбы, лишив электричества. Работу скважины тоже остановили, - рассказал один из дачников, Илья.
Владелец участка с дорогой - Аркадий Масс, говорят, негласный хозяин поселка (в договорах купли-продажи у дачников продавец - Карина Масс). Препятствия, по рассказам, он начал чинить в 2024-м году. При этом требований по оплате проезда от него не поступало.
В августе 2024-го года 12 отрезанных дачников обратились в суд для установления частного сервитута, то есть ограниченного права пользования чужим участком, чтобы иметь возможность там проезжать. Второе требование – запрет на учинение препятствий на тот случай, если собственник продолжит копать. Кроме Масса, в ответчиках - Дмитрий Озерский, владелец еще двух участков, по которым приходится ездить. Он, говорят, проезду не мешал.
По материалам судебной экспертизы, Массу принадлежит сельхозучасток площадью 6,48 тысячи квадратных метра, кадастровая стоимость 4,23 миллиона. На кадастровой карте он выглядит как типичная дорога, какую можно найти в любом поселке или садоводстве. "Фактически представляет собой систему внутренних проездов между земельными участками истцов и других граждан", – говорится о нем. Два участка Озерского – это тоже сельхозземли, один 17,11 тысячи квадрата с кадастровой стоимостью 8,42 миллиона, второй - 2 тысячи квадратных метра, 1,55 миллиона рублей.
Экспертизой подтвердилось, что минуя три участка ответчиков, проехать к землям истцов невозможно: они не имеют выхода к дорогам общего пользования и с землями общего пользования тоже не граничат. Словом, вокруг – одна частная собственность. Осталось понять, сколько будет стоить ей пользоваться. В материалах судебной экспертизы методика расписана на нескольких страницах с формулами, использовались два варианта подсчета. По первому получилось 217 тысяч в год на семью, или 1,72 миллиона единовременно с каждой. По второму варианту 245 тысяч, или 1,99 миллиона сразу. Отметим, что при единовременной оплате сервитут устанавливается сроком на 49 лет. Если платить ежегодно, то срока нет: размер может быть изменен только по ходатайству одной из сторон.
- Сервитуты должны устанавливаться таким образом, чтобы стоимость была соразмерной. 245 тысяч в год – это больше прожиточного минимума в месяц. Как может такая цена являться соразмерной, учитывая, что расстояние до участков максимум 500 метров? К тому же при подсчете эксперты ориентировались на ширину дороги в 7 метров, включив туда канавы и столбы, по которым конечно, ездить никто не будет. Обычно учитывается ширина 3,5 метра, – недоумевает юрист истцов, она же собственник одного из участков, Елена Петрова.
Эта экспертиза была заказана ответчиками. У дачников была досудебная и там совсем другая сумма: 879 тысяч рублей на всех единовременно. Проблема в том, что за основу берут именно судебную, потому что эксперт предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Истцы могут ходатайствовать о проведении повторной экспертизы, но суд может отказать, если посчитает, что имеющийся документ подготовлен без нарушений. Дачники намерены его оспорить.
- Вас не смутило, когда покупали участок, что единственная дорога – на частной земле? – поинтересовался 47news у Петровой.
- Это не означает, что по ней нельзя ездить. У нас в стране каждый участок кому-то принадлежит, редко, когда ваша собственность примыкает к дорогам общего пользования. Просто люди об этом не задумываются. А для СНТ это вообще обычная практика, там дорога передается в общее пользование. Нам же обещали СНТ, – уверяет собеседница.
- Может, уже дешевле отказаться от идеи с сервитутом?
- Мы можем отозвать заявление, если суд не запретит, ведь теперь известно, что по-другому нам не проехать. Кроме того, сервитут может потребовать Масс, доказав в суде, что мы пользуемся его участком, - описала перспективы юрист.
Возможным выходом мог бы стать публичный сервитут, который, например, помог в такой же ситуации дачникам в Лесколовском поселении Всеволожского района. Владелец там тоже перекапывал дорогу, но вмешались чиновники. Нюанс в том, что его участок граничил с береговой полосой и мешал подъезду к озеру. В случае с заложниками под Ольховкой проблемы с доступом к общественно значимым объектам нет.
На сайте, где собеседники 47news нашли предложения о продаже участков, указано, что все дороги "готовы и вписаны в непростой рельеф поселка", сам же поселок со всеми коммуникациями и инфраструктурой. Стоимость – от 275 тысяч за сотку. Телефон менеджера оказался вне зоны доступа.
Аркадий Масс отказался комментировать ситуацию по телефону. На вопрос 47news, продолжает ли он продавать участки на Суходольском, ответил утвердительно.