Даже дизайнерские обои учтут при оценке недвижимости, если с экспертом повезет. У них стандарты и методики, но есть и личное.
В Петербурге началась оценка квартир в домах на Фарфоровском посту, которые пойдут под снос для строительства ВСМ. Жителям говорят, что после у них будет 45 дней на то, чтобы согласиться или оспорить стоимость, а затем 25 дней на переезд. 47news спросил профессионалов, как в таких случаях определяется цена, будет ли учтен ремонт и какую роль в оценке сыграет кадастровая стоимость, которая обычно ниже рыночной.
"Кадастровая стоимость в принципе не используется в работе оценщиков, граждане могут не переживать. Всегда определяется именно рыночная цена недвижимости, это соответствует и федеральном закону об оценке", - заверил 47news специалист Агентства оценки "Северная столица" Антон Чудновец.
Он добавил, что так как в данном случае речь об изъятии, то будут подсчитаны и убытки собственников: например, затраты на переезд, на риэлтора, который займется поиском альтернативы. Все это должно быть включено в выкупную стоимость.
- Шторы индивидуального пошива под высокие потолки будут считаться убытками? Люди специально под эти квартиры заказывали, - поинтересовался 47news (переживания граждан с Фарфорового поста про шторы и люстры на цепях передавала "Фонтанка").
- Это вряд ли, все-таки это личное имущество. Изъятие идет только объекта недвижимости, личные вещи остаются у собственников, - отметил собеседник.
- Состояние конкретной квартиры, отделка имеют значение?
- Это один из основных ценообразующих факторов. Ремонт может добавить 10-30% к цене.
В целом, как выяснил 47news, процедура оценки проходит в несколько этапов. Сначала на адрес выезжает оценщик, осматривает квартиру, делает снимки, в том числе в подъезде, у дома. Затем, чтобы рассчитать рыночную стоимость, подбираются похожие объекты, выставленные на продажу в том же микрорайоне. В идеале, в том же доме, но не в случае, когда он под расселение. Основные характеристики сравниваемых квартир должны быть максимально близки. Условно, старый фонд с новостройками обычно не сравнивают. Предложения ищут, как правило, на "Авито" или "Циане". Принтскрины объявлений обязательно прикладываются к отчету об оценке. Обычно в нем сравнивается 5 – 10 похожих квартир.
Затем на основе этого сравнительного подхода выводится средняя стоимость одного квадратного метра и непосредственно оцениваемого объекта недвижимости. Также учитывается, что цена в объявлении может быть скорректирована торгом: например, покупатель попросит скинуть 50 тысяч рублей.
Фото: 47news
47news представил, что при таком методе оценщиков нетрудно обмануть: заранее выставить лукавые объявления с якобы продающимися по соседству квартирами и стоимость повыше указать. Пару фото, например, попросить у знакомых. Однако в оценочных компаниях заявили, что всю эту "заведомую липу" легко увидеть: беспричинно завышенные, как и заниженные цены в сравнительном анализе не используются. К тому же объявления проверяются на достоверность, в отчете даются в том числе с номерами. Заказчик оценки может усомниться и позвонить.
По закону, оценщик обязан быть членом саморегулируемой организации и соблюдать федеральные стандарты оценки. Обязательно высшее образование или профпереподготовка в сфере оценочной деятельности, и квалификационный аттестат. Кроме того, не должно быть судимостей.
Ведущий оценщик компании "Центр оценки и экспертиз" Владимир Киреев рассказал 47news, что к ним уже обратились несколько жителей с Фарфорового поста для проведения независимой оценки. "Пока еще не выезжали на адрес. Собственники хотят подстраховаться, считают, что им заведомо занизят цену", - заметил собеседник. Он согласился с мнением, что хороший ремонт может добавить до 30% к стоимости. И также подчеркнул, что кадастровая стоимость при оценке не используется.
- Оценщики смогут определить, дизайнерские обои или из любого строительного магазина?
- Хорошие такими знаниями обладают, - заверил собеседник.
- Все-таки, кажется, есть субъективность в оценке?
- Если оценщики хорошего уровня, добросовестные, не имеют корыстных интересов, разница в результате будет плюс-минус 3%.
Споры о достоверности рыночной стоимости, в том числе, если результаты двух оценок разошлись, решаются в суде. Там же могут обязать стороны совершить сделку по определенной цене.
"К сожалению, закон устроен так, что как бы ни был дорог нам милый дом, если по какой-то причине он подлежит изъятию для госнужд, а строительство ВСМ относится к таковым, то приходится с ним прощаться в принудительном порядке. К счастью, законом предусмотрено и то, чтобы это не было одномоментно, а также, что собственникам должны компенсировать убытки, связанные с переездом", - отметила адвокат Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Александра Гудименко.
По ее словам, сначала предполагается уведомительный порядок за срок не менее года, о том, что недвижимость подлежит выкупу за рыночную стоимость. Затем приходит оценщик либо от органа госвласти, либо от организации, которая в перспективе здесь займется строительством. Собственник квартиры в праве оспорить результаты этой оценки и заказать свою.
"Тут может возникнуть правовая коллизия: выкупная стоимость в результате оценки может соответствовать реальной, особенно если речь идет о старых домах, но на эти деньги собственник ничего равнозначного найти не сможет. В этом случае он может потребовать, чтобы ему предоставили равноценное жилье, либо добавили к убыткам сумму, необходимую для приобретения равнозначной квартиры. Но это придется доказывать в судебном порядке", - подчеркнула адвокат.
Она также отметила, что жителям также высылается проект соглашения, по которому будет производиться выкуп их недвижимости. У них есть 90 дней на его подписание или возражения. Поэтому не ясно, откуда взялись 25 дней на переезд, возможно, жители неправильно поняли.
Кроме того, сам факт, что человек согласился с результатом оценки, еще не значит, что он подпишет соглашение о выкупе. Пока это соглашение не подписано, можно влиять и на сроки по освобождению квартиры.