Ипотека за гранью. Как купить квартиру, если даже Грефу тяжело

На фоне отмены льготной ипотеки 47news спросил экспертов, чего ждать рынку вторичного жилья. Ставки настолько барьерные, что демпинг сменяет ажиотаж.

Председатель правления "Сбера" Герман Греф 3 июля заявил, что ипотечному рынку придется "поболеть" пару лет после отмены льготной программы на покупку жилья в новостройках. 47news спросил экспертов-риелторов о нынешней ситуации и ожиданиях на рынке вторичной недвижимости.

- Слышала, что некоторые эксперты прогнозируют оживление, но я думаю, что в ближайшей перспективе отмена льготной ипотеки на сегменте вторичного жилья никак не отразится. Особенно с учетом нынешних барьерных ставок. Некоторый рост спроса возможен не в середине лета, а традиционно к концу года, когда граждане решают квартирные вопросы, то есть продают или покупают жилье, - поделилась мнением риелтор Дарья Воронова.

Программа льготной ипотеки введена в России в 2020 году в качестве одной из мер стимуляции строительного рынка на фоне пандемии. Клиентам банков предлагались программы со ставкой 2-8%, разницу между рыночной и льготной ценой недвижимости компенсировало государство. К лету 2024-го на вторичном рынке банки выдают кредиты на покупку жилья со ставками от 18 до 24,8% годовых.

- Только последние пару дней активно интересуются объектами. Возможно, как раз из-за отмены льготной программы. Но серьезное оживление рынка возможно только при понижении ключевой ставки ЦБ России (сейчас 16% - прим.ред.). У людей нет достаточного объема наличных для первоначального взноса и дохода, достаточного для оплаты ежемесячных платежей, - объясняет риелтор агентства "Русский фонд недвижимости" Инна.

Собеседники 47news из райцентров Ленобласти отметили, что в небольших городах программа льготной ипотеки для новостроек не пользовалась спросом, потому что новое строительство фактически там не ведется.

- По ощущениям, спрос на вторичное жилье у нас в городе уже ниже по сравнению с прошлым годом. Думаю, что еще год эта ситуация точно продлится. Все вокруг дорожает, при этом доходы населения не растут. Так что покупать смогут в основном те, у кого есть живые деньги, - рассуждает директор тихвинского агентства недвижимости "Апельсин" Александр Шорохов.

Собеседник предположил, что сделки с недвижимостью будут популярны также у семей, - программа их льготного кредитования продолжает действовать. Актуальны и предложения банков для айтишников, на покупку недвижимости в сельской местности, на Дальнем Востоке.

- Также смогут совершить сделки те, кто выгодно продаст жилье, приобретенное по государственным программам: материнскому капиталу и прочим, - предполагает риелтор Лариса из Луги, где также немного новостроек. - В целом нужно ждать снижения цен на вторичном рынке на 15-20 процентов. У нас в городе этот процесс не так заметен, - возможно, в Петербурге ситуация оживленнее.

- У продавцов были завышенные ожидания, примерно с начала СВО. Люди уезжали, выставляли квартиры на продажу по слишком высоким ценам, и рынок замер, - поделилась ощущениями Инна из "Русского фонда недвижимости". - Например, один мой объект был выставлен за 7,5 млн, теперь продается уже за пять. Эта цена ближе к его реальной стоимости.

Аналитики консалтингового центра "Петербургская недвижимость", напротив, фиксируют рост спроса на квартиры в мегаполисе на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, - но это с января до июня (заключено 44 тысячи сделок). Тенденцию связывают с ажиотажем на фоне завершения программы льготной ипотеки. В массовом сегменте цены на квадратный метр в Петербурге, по данным центра, выросли на 5,1% - до 247 тысяч рублей, - в Ленинградской области - на 1,6%, до 149 тысяч рублей за квадратный метр.

"После пиковых значений спроса неизбежно последующее снижение, располагает к этому и сезонный фактор, — летом традиционно фиксируется снижение активности покупателей. Однако уже к концу лета-началу осени начнется восстановительный тренд при условии поддержки разработанных девелоперами и банками совместных субсидируемых ипотечных программ. По-прежнему активно застройщики будут использовать инструмент рассрочек с выгодными для покупателей условиями", - предполагает директор "Петербургской недвижимости" Ольга Трошева.

По данным аналитиков ВТБ, в прошлому году на ипотечном рынке был рекорд - россияне оформили кредитов на 7,8 трлн рублей. Тогда же прогнозировали, что в 2024-м показатель уменьшится минимум на треть. С начала года банки меняют условия программ на фоне требований Центробанка. Так, размер первоначального взноса с прежних 20% от суммы вырос до 30%.

- На самом деле, интересно, что будут в нынешней ситуации делать застройщики. Очевидно, что им нужно снижать цены, потому что сейчас они завышены запредельно, - считает петербургский риелтор Оксана Бобрович. - Что касается вторичного рынка, то, по моим ощущениям, ситуация в ближайшее время серьезно не изменится. Клиенты, которым нужно оперативно решить вопрос с жильем, готовы брать ипотеку и под 19 процентов годовых. Что касается общих тенденций, то примерно 10 процентов покупателей оформляют кредит на минимальный срок с расчетом быстро вернуть займ. В основном же ипотека берется на максимально возможный срок и с минимальным платежом.

Опрошенные 47news эксперты в недвижимости отметили, что в условиях крайне дорогой ипотеки бесперспективной становится покупка квартир в качестве инвестиций.

- Гораздо проще оформить вклады - ставки по ним сопоставимы с процентными ставками по ипотеке, и будут расти. К тому же, депозиты не нужно обслуживать и ремонтировать, как квартиры, - заметил один из собеседников.

Другой риелтор отметила, что условиях нынешней нестабильности нужно просчитывать риски от вложений в жилье. Приобретать рекомендуют объекты с постоянной ликвидностью. Это квартиры в центре города, в тихих кварталах с развитой инфраструктурой и благородными видами.