В 20 км от Всеволожска цена за сотку упала в три раза ниже нижней границы рынка. Администрация официально грозит прокуратурой. Чиновники предпринимают вылазки на земли продавцов, менеджеры путаются в показаниях, а эксперты ухмыляются.
Администрация Романовского сельского поселения Всеволожского района Ленинградской области 17 октября опубликовала на своем сайте новость с заголовком, не оставляющим место для дискуссий.
По мнению главы Романовского муниципального образования Сергея Белякова, группа физических лиц продает земли сельхозназначения под малоэтажную застройку. Участок в 300 с лишним гектар находится между поселками Романовка и Углово. Цена для "золотого" Всеволожского района - смешная. За шесть соток просят 165 тысяч рублей. Стоимость включает в себя 120 тысяч за землю и 45 за бытовку, от которой можно отказаться.
"Желающих стать собственниками оказалось довольно много. Некоторые уже успели оформить документы и начать строительство", - комментируют в администрации. Ажиотаж неудивителен. В среднем цена сотки под строительство и без инфраструктуры во Всеволожском районе начинается от 60 тысяч. Если с электричеством и хоть частью инфраструктуры, то от 100.
Сергей Беляков в компании с начальником Управления архитектуры Всеволожского района и представителем Россельхознадзора даже совершил вылазку на место продаж под видом покупателей. "Мужчина, представившийся Дмитрием, показывал мифические документы и уверял, что строительство на данной земле возможно", - возмущается в новости Беляков и планирует 27 октября направить в прокуратуру Всеволожского района письмо с описанием безобразия.
"Участки стали продаваться с 2013 года. Приобретателей на данный момент более сотни. В 2014 году более 70 из них были привлечены к административной ответственности за нецелевое использование земли", - рассказал 47news Беляков.
Запрет строительства на землях сельскохозяйственного назначения предусмотрен пунктом 3 статьи 4 Федерального закона № 112 "О личном подсобном хозяйстве", согласно которому полевые земельные участки используются исключительно для производства сельскохозяйственной продукции.
Закон также грозит:
В случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке.
Необходимо отметить, что земли, на которых можно только пахать, имеют несколько видов разрешенного использования. В частности и под дачное строительство. Но, по заверениям администрации, продаваемые земли под Углово предназначены исключительно для производства сельхозпродукции и животноводства.
Продаваемая земля вначале 90-х была роздана паями по 2,44 гектара работникам совхоза "Романовка". Всего - чуть более трехсот гектар. По сути - пашня. В 2004-2005 годах эту землю скупили различные лица. Поскольку пай можно продать только целиком, предположительно, в договоре реализована схема, при которой покупатель становится дольщиком.
Проблемы, с которыми столкнутся покупатели такой земли касаются не только возведения жилья. К участкам, расположенным не по краям надела, просто невозможно будет подъехать. Для примера, можно вспомнить рисунок шахматной доски. Для того, чтобы проложить дороги, кому-то придется жертвовать своей землей. Иначе, допустим на условные "e4", не попасть.
47news связался с продавцами по указанному в объявлении телефону.
Нам ответил бодрый женский голос. Заученным манером телефонная барышня произнесла рекламный текст о замечательной доступности участков и настоятельно рекомендовала позвонить менеджеру Дмитрию. "Он там завтра будет с 11 утра и на месте все покажет". Было слышно, что иных вопросов собеседница слышать не хочет. Тем не менее, мы продолжили и получили:
- Это земля садоводческого некоммерческого товарищества. При покупке вы становитесь его дольщиком.
На вопрос, можно ли будет построить там дом, дама ответила несколько волнуясь:
- На 25% участка можете строить, и к вам никаких претензий, ни у каких органов не будет. Но без фундамента. Если с фундаментом, то это капитальное строительство, и придется менять статус земли.
В ответ на удивление и несколько одинаковых вопросов женщина открылась:
- Это земли сельхозназначения.
Просьба уточнить название компании-продавца и адрес сайта вынудила собеседницу искать помощи у окружающих и даже отлучиться. Через некоторое время "голос" вернулся:
- ООО "Северная пальмира", а сайта нет.
В этот момент кто-то, находящийся рядом с женщиной, подсказал: "Скажи, что в разработке".
Согласно данным информационно-аналитической программы "СПАРК-Интерфакс", "Северных пальмир" в Ленобласти шесть штук. В Петербурге — 85. Наиболее похожим оказалось некая "Пальмира". зарегистрированная во Всеволожском районе еще в 1992 году. В разделе виды деятельности у нее указаны: разведение крупного рогатого скота, разведение овец и коз, разведение свиней. Стационарный телефон конторы по заготовке рогов и копыт оказался отключенным.
Также, мы узнали, что когда выбор будет сделан, надо приехать в дом №13 по Ковенскому переулку в Петербурге. "Там вывески нотариуса и юриста, а между ними мы", - вымучила из себя собеседница. От ответа на вопрос о номере офиса она уклонилась. "Вы сначала выберите участок, а потом мы предоставим любую дополнительную информацию", - попрощалась представитель продавца.
Менеджер Дмитрий подтвердил, что земля садоводства и в собственности.
- А дом там можно построить?
- ... Ну это в правлении СНТ надо будет узнавать. Но люди то покупают не просто так.
- Электричество, вода, канализация, дороги есть?
- Электричество будет в конце лета 2015 года от 6 до 9 киловатт из поселка Углово, а по воде и по дорогам вы как собственники будете сами решать.
На тему документарной составляющей собеседник говорить не стал. "Я просто тот человек, который показывает место. Остальное в правлении узнавать надо". О статусе земель Дмитрий высказался после паузы:
- Это земли садоводства. Раньше они были сельхозназначения, а потом были переведены.
-Точно?
После серьезной паузы он ответил: "Да".
Оптимизм после разговора с Дмитрием на корню пресек глава МО Сергей Беляков: "Чтобы провести электричество и создать инфраструктуру, нужно поменять статус земель и включить их в границу населенного пункта. То есть внести изменения в генплан поселения. Это практически не реально сейчас. А, учитывая, что с 1 января 2015 года функция внесения изменений в генпланы отойдет к правительству, то шансы призрачны".
Председатель совета директоров компании "АРИН" (исследования в области недвижимости) Андрей Тетыш прокомментировал 47news завлекательные продажи во Всеволожском районе. "При таких схемах используется неграмотность и доверчивость покупателей. Есть два варианта. Если документы с указанием принадлежности земли "левые", то это уголовщина. Если же в договоре указано, что земля сельхозназначения, а на словах человеку заморочили голову, то это малодоказуемо. И, скорее всего, ребята хорошо обложились бумажками. Что касается изменения статуса земли самостоятельно, то это, конечно, когда-нибудь будет возможно, но не в этой жизни", - весело резюмировал Тетыш.
Виктор Смирнов, 47news