Рынок недвижимости Выборга не ожидает ни стагнация спроса и обвал цен, ни затоваривание. По оценкам экспертов АРИН, по количеству сделок рынок не просел и цена квадратного метра продолжает расти, хотя срок экспозиции квартир немного увеличился, а покупательная активность невысока. Еще одна тенденция: все больше жителей Выборга интересуются покупкой квартиры в Петербурге и пригородах.
По оценкам департамента консалтинга и недвижимости АРИН (Агентства развития и исследований в Недвижимости), уровень средней цены предложения на вторичном рынке Выборга в конце сентября 2014 года составил в среднем 59 750 руб./кв. м. Недвижимость Выборга продолжает демонстрировать рост стоимости, отмечают аналитики. За 9 месяцев 2014 года цена выросла на 6,1 %.
"С января до конца марта мы наблюдали ажиотажный спрос на недвижимость как в Петербурге, так и в Ленинградской области, в частности в Выборге, - вспоминает Андрей Тетыш, президент группы компаний АРИН. - Март-апрель также стали для рынка недвижимости чрезвычайно активны. Май-июнь показали себя ровно. В летние месяцы в сравнении с февралем-мартом активность покупателей по количеству звонков снизилась примерно на 15-20%. Однако по числу заключённых договоров АРИН практически не ощущал падения".
Эксперт рынка недвижимости не видит фундаментальных оснований для того, чтобы в октябре ожидать всплеска спроса на недвижимость как в Выборге, так и в Петербурге. "Экономика не принесла потребителю лишних денег", - говорит Андрей Тетыш.
Согласна с ним и руководитель отдела продаж АРИН в Выборге Елена Крайнева: "Тот ажиотаж, который был заметен в первом квартале - это были запасы из закромов потребителя. Возможно, случится чудо, и рынок насытят какие-то активы, о которых мы не знаем. Однако не думаю, что так будет".
Поближе к КАД
Как отмечают в АРИН, практически каждое третье обращение потенциального покупателя недвижимости сегодня начинается со слов: "А вы не знаете, мы на эти деньги сможем что-то в Санкт-Петербурге купить?"
Тот факт, что жители Выборга все активнее интересуются приобретением квартир в Петербурге объясним, отмечает Андрей Тетыш: "Это вполне разумно. Сегодня средняя цена квадратного метра в Выборге практически сравнялась с тем, что предлагают девелоперы Петербурга в строящихся жилищных комплексах северной столицы. Наиболее активно застраивается север города: это небезизвестные районы Девяткино, Парнас, Бугры. Локация удобна для жителей Выборга, транспортная инфраструктура данных районов развита хорошо. Поэтому когда клиент узнает, что вступив в долевое строительство, двухкомнатную квартиру там он может себе позволить за 4 млн руб. – для многих эта информация становится решающей в пользу покупки в Петербурге".
Однако несмотря на интерес к Петербургу, эксперт не видит фундаментальных оснований полагать, что это как-то отрицательно скажется на численности Выборга: "Меньше жителей здесь не станет. По характеру обращений и проанализировав портет нашего клиента, могу сказать, что все-таки для тех, кто покупает жилье в Петербурге – это не единственная квартира. В большинстве своем это вторая покупка: либо инвестиционная, либо для детей".
Выборг: цены и динамика спроса
Возвращаясь к ценам в Выборге, эксперты АРИН отмечают, что наиболее дорого покупателю обойдется "квадрат" однокомнатной квартиры. Сегодня он составляет в среднем сумму в 64,7 тыс. руб. Квадратный метр в двухкомнатной квартире равен 63 тысячам. Дешевле всего покупателю в Выборге обойдется трехкомнатная квартира, в перерасчет на один квадратный метр сумма составит 57,2 тыс. руб.
Объем предложения на вторичном рынке недвижимости Выборга в сентябре 2014 года составил 2,9 тысячи квартир, выставленных на продажу в течение месяца. Это на 18% ниже показателя в сентябре 2013 года, отмечают эксперт АРИН.
При этом наибольший объем предложениясегодня наблюдается на вторичном рынке - это более двух тысяч объектов. Также значителен объем предложения по домам на земле: в Выборге и Выборгском районе в октябре выставлены на продажу более 1,5 тыс. объектов.
"Минимальный срок экспозиции, как правило, у ликвидного жилья – однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных квартир, - отмечает Елена Крайнева, руководитель отдела продаж АРИН в Выборге. - Максимальный период рекламы у квартир с числом комнат более трех. Время экспозиции объектов на конец сентября 2014 года в среднем по вторичному рынку квартир составило 41 день".
На конец сентября 2014 года суммарная площадь выставленных на продажу квартир составила 6,5 тысяч квартир или 320 тыс. кв. м. В данном объеме преобладали трех- и двухкомнатные квартиры.
В структуре предложения преобладают объекты стоимостью от 55 000 до 65 000 рублей за 1 кв.м — их 60 %. Меньше всего (2 %) бюджетных вариантов со стоимостью менее 50 000 руб./кв.м.
По типам квартир в структуре предложения Выборга преобладают двух- и трехкомнатные квартиры (31%), ненамного отставало в сентябре предложение однокомнатных квартир – 28%.
Значительный объем предложения – 33% – приходится на современные кирпичные и кирпично-монолитные дома, 28% составляет старая панель.
В числе ключевых ценообразующих факторов Елена Крайнева называет местоположение; состояние квартиры; площадь и количество комнат: "Наблюдается прямая зависимость стоимости 1 кв. метра квартиры от количества комнат. В одном доме разница между стоимостью 1 кв. метра 1-комнатной квартиры и 2-3-4-комнатных квартир варьируется от 3 до 12%".
Также немаловажными для покупателей в Выборге эксперт АРИН считает тип дома. Современные кирпичные и кирпично-монолитные дома по сравнению с панельными домами более ликвидны. Среди старого фонда самый большой спрос на сталинские дома.
Также в цене объекта играют роль этаж и даже площадь кухни. Чем больше площадь кухни в квартире, тем ликвиднее считается жилье, тем выше будет его стоимость.
Материал подготовлен для 47news по данным Департамента консалтинга и оценки АРИН